Referal

Sebagian dari kita pasti sudah pernah mendengar istilah “referral”, dan sebagian lagi mungkin belum, atau sebenernya udah pernah tapi karena gak berhubungan dengan tugasnya sehari-hari sehingga terlupakan. Pengertian referral yang dimaksud disini adalah Mendapatkan referensi atau rekomendasi dari seseorang terhadap temannya atau kenalannya sehubungan dengan penawaran suatu produk (barang atau jasa).

Setiap agen properti pasti mengalami ketidaknyamanan dalam prospecting cold call. Menghubungi orang yang menjual rumah sendiri dan orang yang belum dikenal sering mendapat sambutan yang dingin. Prospekting menjadi hal yang tidak menyenangkan bagi agen / marketing yang baru. Marketing yang lama pun tidak suka.

Prospekting harus dilakukan oleh setiap agen properti. Bedanya, bila agen / marketing telah membangun jaringan bisnis referalnya, dia bisa mengurangi cold call. Rahasia membangun jaringan bisnis referal adalah dengan memberikan servis yang super dan selalu minta referal.

Manfaat Dari Referal :

1.     Sukses besar dalam bisnis agen properti adalah dengan menciptakan referal yang besar dan transaksi berulang. Referal memberikan penghematan biaya pada agen. Meraih seorang pelanggan baru pasti lebih mahal. Pelanggan yang membeli lagi atau memberikan referal akan mengurangi biaya operasional dan menambah keuntungan.

Referal memudahkan mendapat klien potensial. Kredibilitas agen lebih baik dimata prospek dari referal. Enak juga berurusan dengan orang telah menghargai kita. Berikan servis yang terbaik dan nilai yang lebih dari yang dibayar oleh pelanggan. Dapatkan klien yang berkualitas dari referal melalui jaringan yang telah dibentuk. Jaringan bisnis referal akan dapat diandalkan sebagai sumber pendapatan.

2.   Servis Yang Super. Kebanyakan marketing tahu mendapat referal adalah nikmat, tapi hanya sedikit marketing yang mendapat banyak referal. Kesimpulannya banyak agen tidak berani minta referal. Bisa juga sudah minta tapi tidak mendapatkan. Penyebabnya, agen / marketing tidak memberikan servis dan nilai yang mengesankan.

Kunci utama untuk mendapatkan referal adalah servis yang super. Bukan servis yang sama dengan agen properti yang lain. Bisa juga agen merasa sudah memberikan servis yang baik, tapi dalam persepsi klien biasa saja. Pastikan klien puas dengan semua servis yang kita berikan. Beritahukan bahwa kita telah melakukan servis lebih dari standart pelayanan yang dilakukan oleh agen lain.

Membangun Data Pelangan.

Agen properti harus mulai membangun data basenya. Kumpulkan data nama, alamat, telpon orang-orang yang kita kenal dan mengenal kita. Mereka adalah orang-orang dari gereja, teman alumni, teman agen asuransi, teman marketing bisnis yang lain, profesional akuntan, arsitek, kontraktor bangunan, dokter, pekerja salon, dry clean, kontraktor cat dan lainnya. Walaupun telah memiliki data base, harus selalu siap menambahkan pada daftar, nama-nama baru sebagai kenalan dan bagian dari jaringan bisnis kita.

Tahap berikutnya adalah membangun komunikasi dan memberikan nilai pada hubungan bisnis ini. Secara periodik mengontak lewat telpon adalah cara hubungan komunikasi. Empat sampai enam bulan sekali menghubungi data base kita, adalah waktu yang cukup ideal.

Bagaimana memberikan nilai pada anggota jaringan bisnis kita ? Perlu disadari orang selalu mencari sesuatu yang lebih baik, lebih mudah dan lebih menyenangkan. Berikan informasi tentang properti, informasi yang berhubungan dengan kita sebagai agen properti, tentang investasi properti atau bisa juga yang terkait dengan hobbynya.

Agen properti juga perlu membagi data basenya menjadi dua. Yaitu kelompok yang sangat potensial perlakukan secara lebih istimewa. Tunjukkan bahwa kita sangat menghargai mereka. Kita mengirim referal untuk bisnis mereka. Mereka juga sering mereferalkan teman-temannya.

Bagaimana Meminta Referal ?

Referal perlu diminta. Agen sering enggan memintanya. Saat yang paling tepat adalah pada saat transaksi terjadi. Suasana yang positif pada saat transaksi mempermudah mendapatkan referal.

Untuk mempermudah klien memberikan referal yaitu :

1.     Gunakan pertanyaan, Apakah Bapak/Ibu mengenal orang yang ingin menjual atau membeli rumah ?, berikan sedikit referensi dan rekomendasi?, mungkin teman-teman sekantor, teman bisnis atau teman di Gereja ? ”.

2.   Buatlah kontak managemen program untuk anggota data base jaringan bisnis. Gunakan komputer untuk mengingatkan.

3.  Proses penjualan jauh lebih berhasil melalui referral dibandingkan dengan cara “cold call” (menemui orang yang belum dikenal), karena biasanya sipemberi referral sedikit banyak sudah tau kalau temennya itu perlu produk dimaksud. Untuk mendapatkan referral juga tidak susah-susah amat kok. Apalagi jaman sekarang kita beruntung karena hampir semua orang sudah punya HP, dari mulai yang kecil sampai yang tua. Nah langkah pertama, liatin tuh phone book di HP. Hitung ada berapa banyak temenmu. Mulai…1, 2, 10, 20, 100, 200, 500, 1000……nah kaget kan….ternyata temen kita banyak banget. Ambil misalnya 200 orang saja….kemudian di sort sesuai kemungkinan berhasilnya (menurut kita). Nah hubungi deh tuh temen2 yang sudah di sort… hasilnya pasti luar biasa. Selanjutnya jangan lupa bahwa yang juga sangat penting adalah temennya temen kita. Kalo tadi kita sudah membuat list 200 temen kita, bayangkan bahwa dari 200 tersebut akan bermultiplier menjadi segudang.

Hubungi dan dapatkan referal. Hal ini akan membuat bisnis lebih menyenangkan.

Keberatan Terhadap Agen Properti

Berhubungan dengan broker sering dianggap beresiko bagi penjual atau pemilik properti. Sebagian pembeli juga menganggapnya demikian. Selain resiko, keberatan terhadap broker, karena masih kurang memahami manfaat dari jasa agen properti.

Kita perlu memahami keberatan (objection) dari penjual.

Pertama, kita perlu melihat resiko dari kacamatanya penjual adalah :

·         Resiko berhubungan dengan agen properti yang baru dikenal.

·         Resiko hasil yang mengecewakan setelah kerjasama dengan agen properti.

·         Resiko servis yang buruk dari agen properti.

·         Resiko ditipu oleh agen propertinya.

·         Resiko reputasi yang buruk dari brand agen properti.

·         Resiko salah mengambil keputusan atas usulan atau saran dari agen properti.

·         Resiko ditertawakan teman-teman, saudara, karena memilih agen properti yang salah.

·         Resiko membayar komisi yang tidak sesuai dengan kualitas servis yang diberikan.

Kedua, kita perlu mengubah cara pandang (persepsi) penjual properti. Bayangkan pertanyaan-pertanyaan berikut yang perlu kita jawab dihadapannya.

·         Apakah manfaat yang akan aku peroleh ?

·         Apakah perbedaan kamu dibanding agen properti yang lain ?

·         Apakah kamu tahu yang aku inginkan ?

·         Bagaimana caramu, menolong aku mencapai yang aku mau ?

·         Apa keuntunganku ?

·         Apakah pengalamanmu cukup ?

·         Apakah servismu bagus ?

·         Apakah kamu bisa dipercaya ?

·         Apakah kamu agen properti yang terbaik ?

Mengapa berhubungan dengan agen properti diangap beresiko ?

1. Property / Rumah nilainya besar, bahkan bagi kebanyakan orang sangat besar dan asset terbesar nilainya. 
2. Keputusan membeli dan menjual properti melibatkan banyak orang, paling sedikit keluarga inti (orang tua dan anak). Mereka turut memberi pendapat dalam membeli dan menjual rumah. 
3. Rumah merupakan tempat tinggal yang dipakai dalam jangka panjang. Keputusan menjual dan membeli pasti dipertimbangkan masak-masak. 
4. Kebanyakan penjual dan pembeli belum pernah berhubungan dengan agen properti. Perasaan tidak aman dan kuatir menunjuk agen yang salah, sangat wajar.

Jadi untuk menjadi pemain dalam bisnis property ini membutuhkan orang-orang yang benar-benar profesional, bukan hanya untuk bisnis sampingan. Nanti hasilnya tidak akan maksimal.

Kiat Agen Properti di Tengah Pasar Properti yang Kurang Bergairah.

1.      Pengetahuan kita tentang lokasi, jenis property dan pasar.

Pada saat penjual kesulitan menjual di pasar sekunder, dia mulai mempertimbangkan berhubungan dengan agen property. Penjual akan menemui banyak agen untuk mendapat masukan tentang nilai pasar propertinya, dan servis dari agen. Agen dibayar sesuai pengetahuannya tentang lokasi, keadaan pasar dan pengalaman. Tanpa itu agen tidak akan mendapatkan hak pemasaran dan harga listing yang wajar. Bagaimana penjual bisa tahu tentang keadaan pasar, bila agen tidak memberikan gambaran yang tepat dalam presentasinya.

Kadang penjual berpikir daerahnya ok. Harga jual ditentukan dengan informasinya yang terbatas. Akan dibutuhkan waktu pemasaran yang lama untuk membuatnya laku. Agen property yang professional harus mampu mengubah persepsi penjual untuk mendapat harga listing yang sesuai dengan harga jual (saleable).

2.      Menghadapi permintaan harga yang tinggi.

Penjual sudah bertemu dengan beberapa agen property, dia akan condong menyerahkan pemasaran pada agen yang menilai dengan harga tinggi. Agen property professional tidak boleh mengarahkan penjual pada harga yang salah untuk mendapatkan listingnya.

Harga listing yang overprice merugikan agen property sendiri. Listing tidak akan terjual, pengeluaran biaya pemasaran siaa-sia. Penjual merasa kecewa bila tidak terjual. Bahkan dia bisa marah , agen tidak mendapat kesempatan memperpanjang listing.

Integritas seorang agen dipertaruhkan pada saat pemasaran , karena pembeli juga akan mencela harga yang tidak sebanding dengan property lain di sekitarnya. Agen berbohong pada penjual dari awal bila dia tahu harga yang kemahalan tapi tidak mengungkapkan. Tidak ada sesuatu yang baik akan dihasilkan dari permulaan yang buruk, kebohongan.

Sebenarnya penjual yang sudah mencoba memasarkan propertinya sendiri cukup paham. Seharusnya dia lebih mudah disadarkan tentang harga pasar yang lebih realistis. Justru biasanya agen property yang menggunakan harga listing untuk bersaing mendapatkan listing. Bukan membuat property terjual, tapi menuai ?image? yang buruk .

3.      Keadaan pasar property berubah.

Setiap listing yang telah diperoleh harus diberikan program pemasaran yang terbaik. Perpanjangan pasti diperoleh bila ternyata belum terjual, karena penjual telah melihat usaha optimal yang telah dilakukan oleh agennya.

Mendapatkan pelanggan yang baru pasti lebih sulit, dibanding memelihara dan meningkatkan hubungan dengan klien yang ada. Bagi pelanggan juga merasa lebih nyaman dengan agen yang telah dikenalnya dari pada ganti agen.

Penjual yang tidak memperpanjang pemasaran dengan agen yang lama, hampir pasti karena agen propertinya yang tidak bertanggung jawab .

4.      Tetap berhubungan dengan mantan pelanggan.

Mantan klien yang puas dengan layanan agen property adalah sumber referral. Kirimkan brosur catalog tiga bulan sekali. Hubungi telpon empat bulan sekali. Kirimkan informasi tentang perkembangan daerah dari property yang dibeli melalui kita .

Apa yang kita lakukan saat ini adalah gambaran referral bisnis kita beberapa bulan kedepan. Jangan lupa juga layanan purna jual bila kita ingin meningkatkan referral .

5.      Terus membangun bisnis melalui farming dan ketuk pintu

Penguasaan sebuah target pasar harus semakin ditingkatkan dalam situasi pasar dan kondisi persaingan saat ini. Ketuk pintu sangat dianjurkan bagi agen yang baru mendapatkan listing didaerah itu. Tetangga adalah pembeli potensial, secepatnya berikan infonya.

Open house juga suatu cara membentuk image dari agen dalam target pasarnya. Orang akan ingat akan namanya bila sering melihat namanya dalam spanduk dijual atau open house di daerahnya. Pikirkan bagaimana berbeda dengan agen lain di daerah itu.

6.      Strategi yang kreatif supaya property terjual.

Jangan hanya mendaftarkan property di jaringan informasi kantor. Bukan cuma pasang tanda dijual, atau iklan dan berdoa mendapat respon secepatnya, hanya itu ? Tidak kreatif, semua agen melakukan itu.

Lakukan lebih bila ingin mendapat lebih. Lebih banyak respon, image lebih baik dari penjual ,karena usaha kita berbeda . Beberapa hal ini tidak dilakukan agen ?biasa?. Kirim email ke pembeli potensial , kalau punya data email orang yang tepat. Kalau property kurang menarik sarankan sedikit perbaikan supaya lebih menjual.

Hubungi broker lain ajak melihat property kita dan berikan kesempatan co-broking. Buat foto flier tempelkan di tempat yg sering dikunjungi penghuni di perumahan tersebut. Bagikan brosur ?Just list?/ ?Best buy?.

Semakin banyak upaya yang kita lakukan semakin penjual terkesan . Berikutnya semakin mudah kita minta penurunan harga atau perpanjangan listing. Sampai terjual.

7.      Jadilah pakar dalam target pasar

Berapa banyak property yang terjual melalui kita dalam 6 bulan terakhir di daerah itu?

Berapa persen property di daerah itu dijual melalui kita sebagai broker ?

Apakah kita agen property yang paling aktif di daerah itu ?

Apakah kita agen property yang paling dikenal di daerah itu ?

Agent Property Yang Membosankan

Berapa banyakkah  agent property yang menghubungi pemilik / penjual properti yang beriklan? Banyak sekali. Kalau setiap agen properti menggunakan cara, kalimat penawaran yang sama, betapa membosankan kita bagi penjual properti yang beriklan. Menyebalkan mungkin.

Pada kenyataannya memang agen properti menawarkan jasa yang hampir sama. Tentu dari prospekting sampai presentasi kepada prospek akan ada persamaan. Penggunaan kata-kata, bahasa tubuh, kepribadian, penampilan, material presentasi (marketing tools), penguasaan pasar, persiapan CMA, cara pendekatan, dan masih banyak lagi. Gunakan hal-hal diatas untuk membedakan Anda dari yang lain. Yang pasti perbedaan yang lebih baik. Hindari kebekuan, kejenuhan penjual property terhadap agent property yang menghubungi dan menemuinya.

Beberapa tip untuk lebih menarik dan tidak membosankan yaitu :

1.      Persiapan penting, spontanitas juga perlu.

Merencanakan prospekting dan presentasi Anda memang harus, tapi berikan kesegaran dalam presentasi kita dengan hal-hal yang menjadi perhatian dari prospek.

2.      Bantuan yang menarik dan gratis.

Kalau presentasi Anda sama dengan agen properti yang lain maka Anda akan diperlakukan dan ditawar dengan komisi yang sama atau bahkan lebih rendah. Bangunlah hubungan dulu, caranya dengan memberikan bantuan gratis. Menghitung harga pasar rumah, informasi KPR, solusi legal, tip merapikan rumah, tanda dijual siap pakai dengan telp penjual tanpa perantara.

3.      Pendapat atau pandangan yang berbeda.

Jangan kaku, bersiaplah sudut pandang yang berbeda dengan kebanyakan agen properti. Open listing dan eksklusif listing, lakukan pendekatan dari sisi pandang penjual properti. Berikan wawasan yang lebih luas. Bersikaplah bersahabat tapi tetap profesional.

4.      Ambil resiko.

Kalau kita menggunakan cara yang sama, bermain dengan aturan yang tetap. Mau amannya saja. Artinya kita bermain untuk tidak kalah. Bukan bertanding untuk menang. Mungkin ada yang marah, jangan kuatir. Semua akan berlalu. Yang penting tetaplah berintegritas.

5.      Jangan ikuti pikiran Anda saja.

Kemampuan berpikir kita kadang terbatas, mau amannya, mengikuti aturan saja. Gunakan yang lebih dalam dan lebih intuitif, suara hati. Percayalah Anda punya ide-ide yang inovative dan menarik. Jangan hanya mengcopy,  bila ingin mendapat perhatian. Kalau Anda bosan dengan hal-hal yang Anda lakukan, prospek juga.

Differentiate yourself to win the competition.

Penjual Property Yang Nakal

Seorang agen properti menceritakan sebuah kasus yang baru menimpa dirinya. Bukan kejadian yang istimewa dalam profesi Agent/broker properti. Pembelinya ? berselingkuh? dengan penjual. Melakukan transaksi tanpa sepengetahuan agen propertinya.

Mengapa hal seperti ini bisa terjadi dan sering ? Tentu ada yang ketangkap basah atau lewat begitu saja tanpa disadari oleh agen propertinya. Masalah mentalitas masyarakat pengguna jasa broker properti, kelemahan servis dari broker atau perangkat peraturan dan undang-undang yang belum mendukung profesi broker di Indonesia.

Mari kita dengar cerita diatas. Agen properti punya seorang teman yang ingin menjual rumahnya. Si teman dan agen properti sepakat dengan pemasaran secara eksklusif (eksklusif listing). Semua isi perjanjian jasa pemasaran telah dipahami dan disetujui.

Rumah yang dijual juga dihuni selama pemasaran. Atas permintaan penjual dipasang tanda dijual dari agen tersebut. Ada pembeli yang melihat tanda dijual menghubungi agen melalui telpon. Dilanjutkan dengan pertemuan untuk mendapatkan penawaran beberapa properti yang lain.

Sebagai catatan memasang tanda dijual pada rumah yang dihuni sebenarnya kurang baik. Pembeli sering menghasut penjual tanpa kehadiran Agen. Penjual juga disibukkan dengan kedatangan pembeli tanpa perjanjian waktu.

Pembeli mengatakan tidak berminat dengan rumah yang dilihat dari spanduk dijual. Alasannya setelah mengetahui harga, ternyata diluar kemampuannya. Entah apa tujuannya, pembeli ternyata mengetuk rumah tersebut dan berkenalan dengan penjual tanpa agen. Padahal pembeli memberitahu ke agen tidak berminat dengan rumah tersebut.

Disinilah terjadi pengkhianatan, karena penjual dan pembeli sepakat tidak memberi tahu agen tentang adanya transaksi, bahkan menyembunyikan. Bau busuk sulit disembunyikan. Ungkapan yang tepat. Agen dalam kanvasingnya menemukan rumah tersebut telah ditinggalkan oleh penjual dan sedang direnovasi. Maka ditanyakan kepada tukang disana, apakah rumah tersebut milik penjual. Didapat info bahwa tukang diperintah bekerja oleh pembeli.

Agen segera menghubungi penjual karena jasa pemasaran yang belum berakhir. Agen berhak atas komisi pemasaran. Agen juga yakin pembeli mendapatkan informasi properti darinya. Agen juga sudah memberikan nama pembeli-pembeli yang berminat ke penjual termasuk nama pembeli yang diduga telah membeli.

Penjual mencoba mengelak dengan menyatakan rumah belum dijual. Sedangkan tukang disana bekerja atas perintahnya. Memang tukang dipinjam dari pihak pembeli yang memang dikenalnya.

Pembeli juga memainkan sandiwara bohong yang senada dengan penjual. Agen properti mencari bukti kebohongan. Mulai dia berpikir dan mengingat urutan kejadian sebelumnya. Teringatlah bahwa pembeli membutuhkan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dari Bank.

Agen properti melakukan penyelidikan dengan segala cara ke beberapa Bank. Akhirnya didapat informasi dari salah satu Bank bahwa KPR untuk pembeli sudah disetujui. Transaksi akan dilakukan dalam waktu dekat di Notaris yang sudah ditunjuk.

Pihak Notaris/PPAT pun dihubungi secara diam-diam. Semua informasi menunjukkan pembeli dan penjual benar-benar telah merencanakan transaksi dengan baik. Agen properti dikhianati, komisi tidak akan dibayar. Apa yang bisa dilakukan ? Informasi dari Bank dan Notaris/PPAT sifatnya informal, tidak bisa dipakai sebagai alat bukti. Menangkap basah dengan hadir pada saat penandatanganan akte jual beli.

Bisa dibayangkan betapa malu penjual dan pembeli bila itu terjadi. Kemarahan besar untuk menutupi kesalahan. Keributan pasti meletus. Hubungan dengan pembeli dan penjual hancur. Reputasi broker menjadi taruhan. Sebelum semua menjadi makin buruk, agent property / broker perlu melakukan pendekatan & negosiasi. Penjual perlu diingatkan tentang konsekuensi isi perjanjian pemasaran. Bila semua upaya persuasif gagal memang perlu dilakukan pembuktian atau mendapat saksi dalam transaksi. Lakukan semua tanpa bersikap emosional.

Dengan bukti dan saksi, atau agen menyaksikan sendiri transaksinya, proses hukum bisa dilakukan. Berikan somasi melalui pengacara. Tuntutan ke pengadilan bila diperlukan.

Jurus pencegahan yang paling ampuh adalah :

1.   Memiliki hubungan yang dekat agent dengan penjual.

2.    Berikan servis yang terbaik.

3.    Berikan informasi kemungkinan permintaan calon pembeli untuk membohongi agen.

4.    Jelaskan isi perjanjian jasa pemasaran dengan lengkap.

5.    Tetaplah berdoa, karena Dia yang memberi berkat.

 

Mengenal Istilah GSB, GSJ Dan KETINGGIAN BANGUNAN

Ketika kita akan membangun sebuah gedung atau rumah, yang pertama kali kita urus adalah masalah perizinan, seperti IMB. Selain mengurus IMB, kita perlu tahu juga seputar aturan-aturan mengenai bangunan. Ketentuan ini sebenarnya sudah diatur oleh pemerintah. Aturan ini biasa disebut dengan Peraturan Bangunan Setempat (PBS), yang setiap daerah mempunyai peraturan tersendiri.

GSB ( Garis Sempadan Bangunan )

Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah suatu aturan oleh pemerintah daerah setempat yang mengatur batasan lahan yang boleh dan tidak boleh dibangun. Bangunan yang akan didirikan tidak boleh melampaui batasan garis ini. Misalnya saja, rumah anda memiliki GSB 3 meter, artinya anda hanya diperbolehkan membangun sampai batas 3 meter tepi jalan raya.

GSB ini berfungsi untuk menyediakan lahan sebagai daerah hijau dan resapan air, yang pada akhirnya menciptakan rumah sehat. Karena rumah akan memiliki halaman yang memadai sehingga penetrasi udara kedalam rumah akan lebih optimal. Selain itu, dengan adanya jarak rumah anda dengan jalan di depannya, privasi anda tentunya akan lebih terjaga.

Secara umum GSB adalah garis imaginer yang menentukan jarak terluar bangunan terhadap pinggir ruas jalan. Kita dilarang keras membangun melebihi batas GSB yang sudah ditentukan. Besarnya GSB ini tergantung dari besar jalan yang ada di depannya. Jalan yang lebar tentu saja mempuyai jarak GSB yang lebih besar dibandingkan jalan yang mempunyai lebar yang lebih kecil. Biasanya jarak GSB ini rumusnya adalah setengah lebar jalan, apabila lebar jalan adalah 10 meter, maka GSB-nya adalah 5 meter, artinya jarak terluar yang diijinkan bangunan berdiri adalah 5 meter dari pinggir jalan. Untuk lebih pastinya, pihak dinas tata kota akan memberikan advis planning penentuan GSB dalam pengurusan KRK.

Dalam sebuah perencanaan yang ideal, sebaiknya ketentuan GSB ini dipatuhi...Karena pihak Tata Kota telah mempertimbangkan aspek ke depan terkait pelebaran jalan, pertamanan, pejalan kaki, dll. Sehingga pelanggaran GSB tidak dapat ditolerir oleh pihak P2B, pengembang atau kontraktor yang membangun melebihi GSB akan dibongkar.

Garis Sempadan Samping/Belakang Bangunan (GSpS/GSpB), yaitu sempadan yang membatasi jarak terdekat bangunan terhadap garis batas samping atau belakang kapling, dihitung dari garis batas kapling terhadap batas terluar samping atau belakang bangunan yang berfungsi sebagai ruang, untuk pertimbangan faktor keselamatan antar bangunan. Secara umum GSB adalah garis imaginer yang menentukan jarak terluar bangunan terhadap ruas jalan. Kita dilarang keras membangun melebihi batas GSB yang sudah ditentukan. Besarnya GSB ini tergantung dari besar jalan yang ada di depannya. Jalan yang lebar tentu saja mempuyai jarak GSB yang lebih besar dibandingkan jalan yang mempunyai lebar yang lebih kecil. Biasanya jarak GSB ini adalah 5 m.

Di dalam area GSB ini kita tidak dapat membangun sesuatu yang bersifat struktural, seperti penambahan ruangan untuk usaha yang kiri kanannya diberi dinding bata yang tinggi dan pintu masuknya tepat berada di tepi jalan. Contoh lain yang sering ditemui di lapangan adalah memberi atap beton di atas carport, bahkan ada juga yang mendirikan lantai dua di atas carport, aji mumpung , katanya, carportnya sudah dicor. Sayang kalau tidak dimanfaatkan. Carport dapat saja ditutup. Penutupnya bisa saja dari kayu atau policarbonat dengan rangka besi holo. Atau yang lebih hijau dengan memadukan dengan tanaman rambat. Semua itu masih bisa di tolerir di dalam area GSB.

GSJ (Garis Sempadan Jalan)

Garis Sempadan Jalan (GSJ) adalah garis batas pekarangan terdepan. GSJ merupakan batas terdepan pagar halaman yang boleh didirikab. Oleh karena itu biasanya di muka GSJ terdapat jalur untuk instalasi air, listrik, gas, serta saluran-saluran pembuangan. Pada GSJ tidak boleh didirikab bangunan rumah, terkecuali jika GSJ berimpit dengan garis sempadan bangunan (GSB). Ketentuan mengenai GSJ biasanya sudah terdapat dalam dokumen rencana tata ruang setempat (bisa menghubungi dinas tata kota atau Bappeda. GSJ bertujuan untuk mengatur lingkungan hunian memiliki visual yang baik, selain juga mengatur jarak pandang yang cukup antara lalu lintas di jalan dengan bangunan yang ada disekitarnya.

 
Garis Sempadan Jalan (GSJ) hampir mirip dengan GSB, tetapi GSJ lebih ditujukan untuk tersedianya lahan bagi perluasan jalan di masa endatang. Misalnya di dekat lahan anda ada GSJ tertulis 1,5 meter, artinya 1,5 meter dari tepi jalan kearah halaman anda sudah ditetapkan sebagai lahan untuk rencana pelebaran jalan. Bila suatu saat ada pekerjaan pelebaran jalan, lahan anda selebar 1,5 meter akan "terambil".

Ketinggian Bangunan.

Ketinggian Bangunan adalah berapa lantai yang diijinkan di area tersebut yang dapat dibangun. Ketinggian banguan ini sebenarnya hanya untuk menciptakan skyline lingkungan yang diharapkan. Yang sering terjadi di lapangan adalah ketinggian bangunan melebihi dari yang ditentukan. Misalnya area tersebut adalah area perumahan dengan ketinggian rata-rata 2 lantai, karena tanahnya kecil sementara ruangan yang diperlukan banyak, maka rumahnya mencapai 4 lantai seperti halnya ruko-ruko. Itu yang tidak boleh. Skyline lingkungan tidak terbentuk. Bisa dibayangkan ada bangunan tinggi di antara bangunan rendah. Atau sebaliknya, di area cluster untuk rumah-rumah yang besar dengan ketinggian rata-rata 2 lnatai ada bangunan kecil dengan ketinggian 1 lantai. Apa yang terjadi? Tentu saja suasana lingkungan yang diharapkan tidak tercipta semestinya.

Mengenal Istilah KDB Dan KLB

Merupakan singkatan yang kerap ditemui dalam dunia property. Keduanya tidak bisa dipisahkan dan berpengaruh pada rencana pembangunan property di atas sebidang tanah. Bagi Anda yang ingin berinvestasi, penting mengetahui angka KDB dan KLB di lokasi yang akan dibangun guna mengoptimalkan pemanfaatan lahan. Di sisi lain, KDB dan KLB dapat ditingkatkan sesuai perkembangan kawasan tersebut. Pasalnya, makin matang usia suatu kawasan menyebabkan kepadatan ruang harus disesuaikan.

KDB dan KLB ditentukan oleh Pemerintah guna menetapkan standar dalam membangun property di sebuah kawasan. Sebagai contoh, kawasan di sekitar bandara tidak boleh terlalu tinggi, karena akan mengganggu penerbangan pesawat; atau property di daerah resapan air, harus banyak menyisakan lahan hijau, sehingga property tidak boleh terlalu luas. Umumnya, pemerintah juga membubuhkan aturan tambahan mengenai tinggi maksimal lantai bangunan. Jika di area tersebut tinggi maksimal 5 lantai, maka Anda dapat membangun satu hingga lima lantai saja.

Untuk wilayah DKI Jakarta ada 2 buah Peraturan Daerah (Perda) yang berlaku yaitu :

1.      Perda No. 7 tahun 1991 tentang bangunan di wilayah DKI Jakarta, dan

2.   Perda No. 6 tahun 1999 tentang rencana umum tata ruang DKI Jakarta 

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) atau Building Coverage Ratio (BCR)

KDB adalah perbandingan antara luas lantai dasar bangunan dengan luas tanah. KDB ditandai dengan persentase ( LB/LT X 100%). Koefisien yang digunakan biasanya berupa persen atau desimal (misal : 40% atau 0,4). Kalau kita mempunyai lahan 150 m2 dan KDB yang ditentukan 40%, maka area yang dapat kita bangun hanya 40% x 150 m2 = 60 m2. Sisa lahan 90 m2, harus dijadikan ruang terbuka hijau (RTH).

KDB ini bertujuan untuk mengatur besaran luasan bangunan yang menutupi permukaan tanah, hal ini akan mempengaruhi infiltrasi air tanah atau ketersediaan air tanah untuk masa yang akan datang. Selain sebagai penjaga keberadaan air tanah, permukaan tanah yang tidak tertutup bangunan akan mampu menerima sinar matahari secara langsung untuk membuat tanah bisa mengering sehingga udara yang tercipta di sekitar bangunan tidak menjadi lembab.

Dasar perhitungan KDB ini memang hanya memperhitungkan luas bangunan yang tertutup atap. Jalan setapak dan halaman dengan pengerasan yang tidak beratap tidak termasuk dalam aturan ini. Sebaiknya lahan tersebut ditutup dengan bahan yang dapat meresap air, seperti paving blok.

KDB dapat dimengerti secara sederhana adalah nilai persen yang didapat dengan membandingkan luas lantai dasar dengan luas kavling. Sisa lahannya digunakan untuk ruang terbuka hijau yang berfungsi sebagai area resapan air. Kita tidak mau khan lingkungan kita kebanjiran karena air hujan tidak tahu lagi mesti kemana larinya ?? Maka dari itu, pihak Tata Kota telah mengatur ketentuan KDB dari suatu daerah, sebaiknya kita ikuti ketentuan tsb.

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) atau Floor Area Ratio (FAR)

KLB adalah perbandingan antara luas lantai bangunan dengan luas tanah. (BCR X n ), dimana n = jumlah lantai (tingkat) bangunan. KLB biasanya dinyatakan dalam angka seperti 1,5; 2 dan sebagainya. Tiap-tiap daerah angka KLB ini berbeda-beda. Lokasi suatu daerah semakin padat, maka angka KLB akan semakin tinggi pula. Bila di dalam PBS anda tertera KLB = 2, maka total luas bangunan yang boleh didirikan maksimal 2 kali luas lahan yang ada.

Angka-angka KLB ini berkaitan dengan jumlah lantai yang akan dibangun. Seandainya anda punya lahan 150 m2, dengan KDB 40 % dan KLB = 1, perhitungannya sebagai berikut:

• Lantai dasar = 40% x 150 m2 = 60 m2
• KLB = 1, total luas bangunan yang boleh dibangun = 150 m2

Dari perhitungan diatas diperoleh, luas lantai dasar yang boleh dibangun hanya seluas 60 m2 saja. Sedangkan luas total bangunan yang diizinkan seluas 150 m2, berarti anda bisa membangun rumah secara vertikal, dengan jumlah lantai hanya dua atau bisa juga 2 1/5 lantai. Dari dua lantai ini, kalau dikalikan 2 didapat jumlah luas total bangunan anda = 120 m2, masih tersisa 30 m2. Sisa luas yang diizinkan (30 m2) ini dapat anda bangun diatasnya.

Peraturan akan KLB ini akan mempengaruhi skyline yang tercipta oleh kumpulan bangunan yang ada di sekitar. Tujuan dari penetapan KLB ini terkait dengan hak setiap orang/ bangunan untuk menerima sinar matahari. Jika bangunan memiliki tinggi yang serasi maka bangunan yang disampingnyapun dapat menerima sinar matahari yang sama dengan bangunan yang ada di sebelahnya.

Kalau KDB hanya melibatkan luasan lantai dasar, maka KLB melibatkan seluruh lantai yang kita desain termasuk lantai dasar itu sendiri. Cara perhitungannya tetap sama yaitu membandingkan luasan seluruh lantai dengan luas kavling yang ada.

Contoh, setelah kita menghitung luas lantai dasar beserta lantai atasnya ternyata luasannya 200 m2. Kalau lahannya 200 m2, maka nilai KLB bangunan kita adalah 1.0. Kalau ditentukan KLB di rumah kita 1.2, maka nilai KLB kita masuk masuk. Yang tidak boleh adalah melebihi dari yang ditentukan.

Sebuah tanah apabila memiliki ketentuan KLB yang tinggi, maka nilai ekonomisnya tinggi pula. Hal inilah yang mendorong pengembang untuk mengajukan IZIN KENAIKAN / PELAMPAUAN KLB...

TATA CARA MEMPEROLEH IP PELAMPAUAN KLB

Memperoleh izin untuk kenaikan KLB harus melalui mekanisme Rapim Gubernur dan melalui kajian dari TPUT atau PSUD, sehingga tidak mudah. Bahkan terkadang kenaikan KLB tsb juga harus dikaitkan dengan UDGL yang telah disusun pada wilayah tersebut. Ketika dalam rapim diperoleh persetujuan untuk kenaikan KLB, maka pengembang wajib membayar denda kenaikan KLB. Bagi pengembang yang mempunyai analisis bisnis yang kuat, membayar denda KLB yang besar akan sebanding dengan keutungan yang bakal mereka peroleh.

Berikut ini adalah kelengkapan berkas dokumen untuk pengurusan IP Pelampauan  KLB :

1. Form
- surat permohonan pelampauan KLB

2. Data Owner
- copy akte pendirian perusahaan
- copy KTP direktur
- copy bukti kepemilikan tanah + pbb + bukti lunas PBB

3. Data Konsultan
- proposal rancang bangun, dilengkapi peta lokasi dan foto lokasi

4. Data Perijinan
- KRK untuk TPUT

KEUNTUNGAN MEMAKAI AGENT PROPERTY

Memakai jasa broker properti yang profesional mempunyai beberapa keuntungan, di antaranya adalah :

KEUNTUNGAN DARI PIHAK PEMBELI

1. Kita bisa menghemat waktu dan tenaga dibandingkan jika kita harus keliling mencari sendiri unit property yang kita inginkan.
2. Kita terbantu oleh orang yang sudah berpengalaman dalam menangani dan memahami persoalan menyangkut properti yang akan kita beli, tidak perlu biaya konsultasi lagi. 
3. Umumnya pembeli tidak perlu mengeluarkan biaya komisi atau fee buat para broker/agen properti, yang membayar adalah pihak penjual property.
4. Kita terbantu dalam negoisasi harga, persiapan surat-surat pra jual beli, mengatur jadwal pembayaran, jadwal perjanjian pengikatan jual beli, pengurusan ke notaris sampai transaksi selasai dilakukan dengan tuntas.
5. Memberikan informasi tentang property yang dijual sesuai dengan selera, anggaran, dan lokasi yang kita harapkan. 
6. Dapat memberikan informasi tambahan tentang property dan lingkungannya ataupun ciri ciri penting yang perlu kita ketahui. 
7. Dapat membantu mencari solusi terbaik ketika ada masalah dalam proses jual beli.

KEUNTUNGAN DARI PIHAK PENJUAL/PEMILIK PROPERTI

1. Tidak membuang waktu, tenaga, dan materi dalam memasarkan unit property yang dimiliki, sehingga penjual/pemilik properti masih bisa melakukan aktivitas lain tidak sibuk atau terganggu dering telpon setiap waktu, menyaring pembeli yang serius, menentukan harga terbaik dari unit property yang kita miliki dan membantu kita menyiapkan surat-surat yang diperlukan agar transaksi bisa dilakukan sah secara hukum.
2. Tidak perlu mengeluarkan biaya promosi atau iklan karena semua sudah diatur dan ditanggung pihak perantara atau broker/agen property.
3. Tidak dipusingkan dan direpotkan dengan proses kelengkapan administrasi proses jual beli seperti surat yang belum lengkap, pajak yang tertunda mengatur persiapan kenotaris dll, karena broker/agen property siap membantu memikirkan, mendampingi ataupun mengerjakan urusan itu sampai beres.
4. Dapat membantu kita menentukan harga yang ideal terkait unit property kita sesuai kebutuhan akan tingginya harga jual dan waktu yang dibutuhkan. Sehingga tidak terlalu mahal (tidak laku-laku) ataupun terlalu murah (bikin menyesal).
5. Bisa membantu kita melakukan transaksi jual beli dengan aman, jangan sampai rumah hilang uang tak kunjung datang. Ataupun bentuk bentuk penipuan lainnya.

Namun di antara keuntungan tersebut di atas, ada hal-hal yang perlu dicermati di dalam perjanjian memakai jasa broker properti itu. Hal ini dilakukan guna menghindari perselisihan di kemudian hari. 

Hal-hal yang harus diperhatikan, antara lain :

1. Dalam perjanjian yang dibuat, pastikan hak dan kewajiban broker dan Anda. Lazimnya, broker itu menangani semua iklan, kunjungan calon pembeli, negosiasi, termasuk segala biaya yang akan timbul dari proses pemasaran tersebut.
2. Jangka waktu perjanjian lazimnya selama tiga bulan. Selama periode tersebut, jika rumah terjual, maka adalah fair jika si broker mendapatkan komisinya, walaupun penjualannya tidak melalui broker. Alasannya karena mereka telah bekerja dan mengiklankan properti yang dijual.Setelah waktu tiga bulan, maka Anda harus memperhatikan dan mengerti klausul ini: Lazimnya ditentukan bahwa walaupun setelah masa perjanjian berakhir, namun jika yang membeli itu adalah orang yang pernah diundang, maka broker tetap berhak atas komisinya. Identitas pembeli itu sendiri berdasarkan data yang ada di buku tamu, yang biasanya disediakan pada saat open house.
3. Untuk penentuan harga jual memang tetap ada di tangan Anda. Jika ada perubahan harga penawaran harus dengan persetujuan Anda. 
4. Ketentuan atas besaran komisi broker, harus jelas dan tegas di dalam perjanjian tersebut.Masing-masing pihak akan menanggung beban pajak, termasuk pajak penghasilan (PPh) dan komisi broker tersebut. 
5. Jangan memberikan legal document (sertifikat) asli, cukup fotokopi yang diberi tanda silang di tengahnya.
6. Contact person dari perusahaan jasa broker tersebut harus jelas, dan broker yang bersangkutan harus anggota AREBI (Asosiasi Real Estat Broker Indonesia) agar mudah mengontrolnya jika Anda dirugikan.
7. Jika Anda masih ragu terhadap bahasa yang tertera di dalam perjanjian itu, Anda dapat mengkonsultasikan terlebih dahulu dengan konsultan hukum. Semoga penjelasan ini berguna bagi Anda.

Proses menjual properti dibagi menjadi tiga tahap yaitu: 

1. Persiapan Penjualan
2. Pelaksanaan Penjualan, dan 
3. Setelah Penjualan. 

Kesuksesan dan keberhasilan dalam pemasaran properti Anda didasarkan atas suatu rencana pelaksanaan yang sangat detail, yang menggabungkan ketiga tahapan tersebut. Selanjutnya, dengan memperhitungkan segala kemungkinan yang ada, maka Anda yang akan mengendalikan proses penjualan secara keseluruhan.

1. Persiapan Penjualan

• Karena kesan pertama sangatlah menentukan, penampilan properti Anda harus sangat diperhatikan. Jika properti yang Anda pasarkan memiliki penampilan yang lebih terawat, rapi, dan segar, baik di bagian luar dan dalamnya, maka kesan pertama bagi para calon pembeli akan lebih baik.
• Menentukan strategi dan harga penjualan yang sesuai dengan pertimbangan sebagai berikut: harga jual properti yang sebanding di daerah yang sama dengan lokasi properti Anda, program pemasaran, dan alasan pembeli untuk membeli.
• Metode yang digunakan dalam menjual: private treaty atau auction [lelang], didukung oleh program pemasaran dan promosi properti yang tepat, serta keahlian negosiasi yang tinggi dari agen properti yang bersangkutan.
• Proses penjualan akan menjadi sah dengan menunjuk agen yang dapat dipercaya, menandatangani perjanjian agensi, dan memperkirakan biaya-biaya yang berkaitan dengan pemasaran properti Anda, komisi bagi agen, pajak, biaya notaris, biaya sertifikasi dan balik nama, biaya lelang, dan sebagainya. 
• 
  

2.  Pelaksanaan Penjualan

• Program pemasaran akan menarik perhatian pasar bahwa properti Anda sedang dipasarkan, ditargetkan untuk database klien-klien yang potensial dan para pembeli potensial di daerah sekitarnya. 
• Open inspection (kunjungan ke lokasi) adalah cara efektif dalam pasar yang kompetitif untuk memaksimalkan kunjungan klien serta mengurangi stress dan ketidaknyamanan bagi Anda selaku pemilik properti. 
• Agen properti Anda akan menjawab semua pertanyaan para pembeli, menerima semua penawaran harga yang masuk dari para pembeli, dan mewakili Anda dalam melakukan negosiasi.

3.  Penyelesaian Penjualan

• Biasanya yang menyelesaikan proses jual beli adalah notaris dengan pembeli. Agent Property hanya sebagai pendamping.
• Setelah segala kesepakatan telah diselesaikan, jumlah pelunasan akan ditransfer ke rekening Anda atau dibayarkan langsung kepada Anda setelah terlebih dahulu menyelesaikan pembayaran pajak-pajak yang bersangkutan.