Mengenal Istilah KDB Dan KLB

Merupakan singkatan yang kerap ditemui dalam dunia property. Keduanya tidak bisa dipisahkan dan berpengaruh pada rencana pembangunan property di atas sebidang tanah. Bagi Anda yang ingin berinvestasi, penting mengetahui angka KDB dan KLB di lokasi yang akan dibangun guna mengoptimalkan pemanfaatan lahan. Di sisi lain, KDB dan KLB dapat ditingkatkan sesuai perkembangan kawasan tersebut. Pasalnya, makin matang usia suatu kawasan menyebabkan kepadatan ruang harus disesuaikan.

KDB dan KLB ditentukan oleh Pemerintah guna menetapkan standar dalam membangun property di sebuah kawasan. Sebagai contoh, kawasan di sekitar bandara tidak boleh terlalu tinggi, karena akan mengganggu penerbangan pesawat; atau property di daerah resapan air, harus banyak menyisakan lahan hijau, sehingga property tidak boleh terlalu luas. Umumnya, pemerintah juga membubuhkan aturan tambahan mengenai tinggi maksimal lantai bangunan. Jika di area tersebut tinggi maksimal 5 lantai, maka Anda dapat membangun satu hingga lima lantai saja.

Untuk wilayah DKI Jakarta ada 2 buah Peraturan Daerah (Perda) yang berlaku yaitu :

1.      Perda No. 7 tahun 1991 tentang bangunan di wilayah DKI Jakarta, dan

2.   Perda No. 6 tahun 1999 tentang rencana umum tata ruang DKI Jakarta 

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) atau Building Coverage Ratio (BCR)

KDB adalah perbandingan antara luas lantai dasar bangunan dengan luas tanah. KDB ditandai dengan persentase ( LB/LT X 100%). Koefisien yang digunakan biasanya berupa persen atau desimal (misal : 40% atau 0,4). Kalau kita mempunyai lahan 150 m2 dan KDB yang ditentukan 40%, maka area yang dapat kita bangun hanya 40% x 150 m2 = 60 m2. Sisa lahan 90 m2, harus dijadikan ruang terbuka hijau (RTH).

KDB ini bertujuan untuk mengatur besaran luasan bangunan yang menutupi permukaan tanah, hal ini akan mempengaruhi infiltrasi air tanah atau ketersediaan air tanah untuk masa yang akan datang. Selain sebagai penjaga keberadaan air tanah, permukaan tanah yang tidak tertutup bangunan akan mampu menerima sinar matahari secara langsung untuk membuat tanah bisa mengering sehingga udara yang tercipta di sekitar bangunan tidak menjadi lembab.

Dasar perhitungan KDB ini memang hanya memperhitungkan luas bangunan yang tertutup atap. Jalan setapak dan halaman dengan pengerasan yang tidak beratap tidak termasuk dalam aturan ini. Sebaiknya lahan tersebut ditutup dengan bahan yang dapat meresap air, seperti paving blok.

KDB dapat dimengerti secara sederhana adalah nilai persen yang didapat dengan membandingkan luas lantai dasar dengan luas kavling. Sisa lahannya digunakan untuk ruang terbuka hijau yang berfungsi sebagai area resapan air. Kita tidak mau khan lingkungan kita kebanjiran karena air hujan tidak tahu lagi mesti kemana larinya ?? Maka dari itu, pihak Tata Kota telah mengatur ketentuan KDB dari suatu daerah, sebaiknya kita ikuti ketentuan tsb.

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) atau Floor Area Ratio (FAR)

KLB adalah perbandingan antara luas lantai bangunan dengan luas tanah. (BCR X n ), dimana n = jumlah lantai (tingkat) bangunan. KLB biasanya dinyatakan dalam angka seperti 1,5; 2 dan sebagainya. Tiap-tiap daerah angka KLB ini berbeda-beda. Lokasi suatu daerah semakin padat, maka angka KLB akan semakin tinggi pula. Bila di dalam PBS anda tertera KLB = 2, maka total luas bangunan yang boleh didirikan maksimal 2 kali luas lahan yang ada.

Angka-angka KLB ini berkaitan dengan jumlah lantai yang akan dibangun. Seandainya anda punya lahan 150 m2, dengan KDB 40 % dan KLB = 1, perhitungannya sebagai berikut:

• Lantai dasar = 40% x 150 m2 = 60 m2
• KLB = 1, total luas bangunan yang boleh dibangun = 150 m2

Dari perhitungan diatas diperoleh, luas lantai dasar yang boleh dibangun hanya seluas 60 m2 saja. Sedangkan luas total bangunan yang diizinkan seluas 150 m2, berarti anda bisa membangun rumah secara vertikal, dengan jumlah lantai hanya dua atau bisa juga 2 1/5 lantai. Dari dua lantai ini, kalau dikalikan 2 didapat jumlah luas total bangunan anda = 120 m2, masih tersisa 30 m2. Sisa luas yang diizinkan (30 m2) ini dapat anda bangun diatasnya.

Peraturan akan KLB ini akan mempengaruhi skyline yang tercipta oleh kumpulan bangunan yang ada di sekitar. Tujuan dari penetapan KLB ini terkait dengan hak setiap orang/ bangunan untuk menerima sinar matahari. Jika bangunan memiliki tinggi yang serasi maka bangunan yang disampingnyapun dapat menerima sinar matahari yang sama dengan bangunan yang ada di sebelahnya.

Kalau KDB hanya melibatkan luasan lantai dasar, maka KLB melibatkan seluruh lantai yang kita desain termasuk lantai dasar itu sendiri. Cara perhitungannya tetap sama yaitu membandingkan luasan seluruh lantai dengan luas kavling yang ada.

Contoh, setelah kita menghitung luas lantai dasar beserta lantai atasnya ternyata luasannya 200 m2. Kalau lahannya 200 m2, maka nilai KLB bangunan kita adalah 1.0. Kalau ditentukan KLB di rumah kita 1.2, maka nilai KLB kita masuk masuk. Yang tidak boleh adalah melebihi dari yang ditentukan.

Sebuah tanah apabila memiliki ketentuan KLB yang tinggi, maka nilai ekonomisnya tinggi pula. Hal inilah yang mendorong pengembang untuk mengajukan IZIN KENAIKAN / PELAMPAUAN KLB...

TATA CARA MEMPEROLEH IP PELAMPAUAN KLB

Memperoleh izin untuk kenaikan KLB harus melalui mekanisme Rapim Gubernur dan melalui kajian dari TPUT atau PSUD, sehingga tidak mudah. Bahkan terkadang kenaikan KLB tsb juga harus dikaitkan dengan UDGL yang telah disusun pada wilayah tersebut. Ketika dalam rapim diperoleh persetujuan untuk kenaikan KLB, maka pengembang wajib membayar denda kenaikan KLB. Bagi pengembang yang mempunyai analisis bisnis yang kuat, membayar denda KLB yang besar akan sebanding dengan keutungan yang bakal mereka peroleh.

Berikut ini adalah kelengkapan berkas dokumen untuk pengurusan IP Pelampauan  KLB :

1. Form
- surat permohonan pelampauan KLB

2. Data Owner
- copy akte pendirian perusahaan
- copy KTP direktur
- copy bukti kepemilikan tanah + pbb + bukti lunas PBB

3. Data Konsultan
- proposal rancang bangun, dilengkapi peta lokasi dan foto lokasi

4. Data Perijinan
- KRK untuk TPUT