Strategi Sukses Menjual Properti

Sebagai investor, Anda tentu saja tidak akan menjual properti kecuali dalam situasi dan kondisi tertentu, seperti misalnya aset tersebut sudah tidak dapat memberikan keuntungan atau cash flow yang negatif dan tidak ada kemungkinan untuk dapat memperbaikinya.Jika dipertahankan, maka aset itu akan menjadi beban bagi Anda dan mengancam masa depan keuangan Anda.

Sebelum hal itu terjadi, Anda perlu segera menjual dan mencari aset lain yang lebih menguntungkan. Namun, ingat bahwa jangan sekali-kali untuk menjual aset jika penggantinya tidak lebih prospektif.

Berikut ini beberapa strategi sukses menjual properti yang dapat Anda jalankan agar properti Anda dapat terjual dengan harga yang diinginkan.

#1 Lakukan Renovasi Kosmetik

Jika terlihat kurang menarik dan biasa-biasa saja, Anda perlu melakukan renovasi yang hanya membutuhkan sedikit biaya, namun memiliki dampak yang cukup besar.Setelah melihat properti Anda yang semakin cantik, calon pembeli pasti tertarik melihat rumah tersebut. Meskipun dapat dikerjakan kapan saja dan dalam tempo yang singkat, renovasi ini sebaiknya dilakukan menjelang aset itu dijual.

Jika Anda ingin menjual rumah atau ruko dengan cepat, sebetulnya Anda tidak perlu melakukan renovasi besar-besaran, Anda hanya cukup mengecat ulang tembok bangunan dan merapikan halaman agar tidak terlalu rimbun atau sarang hewan yang tidak Anda inginkan.

Dengan kondisi rumah yang tampak seperti baru dan indah, maka minat para calon pembeli akan semakin bertambah.

#2 Fokuskan pada Kelebihan

Setiap aset pasti punya kelebihan di samping kekurangannya. Ketika menjual, fokuskan perhatian calon pembeli pada kelebihan itu. Misalnya, dekat dengan pintu tol, dilewati angkutan umum dan sebagainya.

Lokasi yang strategis tentu saja akan membawa dampak besar bagi nilai jual properti Anda. Misalnya, jika Anda memiliki aset di daerah perindustrian dan pusat kota, maka para pembeli  yang merencanakan untuk ekspansi bisnis akan segera menawar aset Anda tersebut

#3 Buat Penawaran yang Sensasional

Jangan buat yang biasa-biasa saja! Semakin tinggi daya tarik, akan semakin baik. Penawaran yang sensasional akan memberikan efek positif terhadap calon pembeli.

Misalnya, kita mempromosikan bahwa aset itu memberikan keuntungan (cash flow) per bulan yang tinggi. selalu tersewa penuh dan sebagiannya.

#4 Buka Harga di Atas Harga Transaksi yang Diinginkan

Jika Anda ingin membeli aset, Anda harus menawar di bawah harga transaksi yang Anda inginkan. Namun, jika Anda ingin menjual, Anda harus melakukan kebalikannya.

Misalnya, jika Anda ingin aset itu terjual dengan harga Rp3 miliar, maka Anda perlu menawarkan harga Rp3,5 miliar.

Anda harus memberikan harga jual yang tepat dengan kondisi fisik serta lokasi properti yang Anda tawarkan. Jangan menawarkan properti dengan harga jauh diatas pasaran karena hal ini dapat membuat para calon pembeli takut menawar.

Alhasil, properti Anda tidak laku. Namun demikian, Anda juga jangan menawarkan harga terlalu rendah karena Anda dapat mengalami kerugian biaya perawatan properti yang telah Anda miliki seperti pembayaran pajak dan juga biaya renovasi rumah tersebut

#5 Tawarkan Terlebih Dahulu kepada Orang Terdekat

Jangan meremehkan tetangga, teman atau saudara! Mereka sesungguhnya adalah calon pembeli yang paling potensial. Banyak broker properti yang mengalami hal ini. Mereka dengan yakin menawarkan produknya lewat iklan di media massa

#6 Atur Waktu Bertemu dengan para Peminat Pada Saat yang Bersamaan

Katakan kepada para peminat bahwa Anda sangat sibuk sehingga waktu Anda terbatas untuk bertemu dengan mereka. Jika mereka datang bersamaan pada waktu yang Anda tentukan, Anda punya kesempatan untuk mendapatkan harga bagus. Kenapa?

Dengan bersedia datang untuk menawar, itu berarti mereka memang ingin mendapatkan aset Anda. Mereka boleh jadi akan bersaing mengajukan harga yang lebih tinggi, apalagi jika calon pembeli yang emosional.

Ingat! Sewaktu Anda membeli, jangan melibatkan emosi. Namun ketika menjual, Anda harus bisa memancing emosi pembeli.

#7 Beri Batas Waktu Penawaran

Anda harus sedikit jual mahal ketika menjual. Jangan terlihat bahwa Anda sedang membutuhkan uang atau terdesak oleh kebutuhan tertentu. Jangan biarkan mereka seenaknya mengulur-ulur waktu.

Katakan, “Penawaran paling lambat satu minggu ke depan. Apabila melewati waktu yang telah ditentukan, rumah ini tidak jadi dijual.”

Dengan cara ini, pembeli akan terpengaruh dan berpikir cepat untuk segera mengajukan penawaran.

#8 Mintalah Down Payment Sebesar Mungkin

Ini adalah kebalikan dengan prinsip ketika Anda membeli properti. Ketika Anda menjual, mintalah Down Payment sebesar-besarnya, bahkan jika diperlukan, pembeli harus melunasi saat itu juga.

Sumber Referensi:

https://www.finansialku.com/strategi-sukses-menjual-properti/

Masalah Besar Sektor Properti 2019

Presiden Joko Widodo mengaku telah memetakan tiga masalah besar di sektor properti sepanjang pengalamannya, mulai sejak menjadi Wali Kota, Gubernur hingga saat ini menjadi orang nomor satu di Indonesia. 

Jokowi menuturkan, hal itu, ia dapati sejak sering berdiskusi dengan para pengembang perumahan atau semenjak ia duduk di kursi birokrat mengurus izin pembangunan.

"Saya sering berbicara dengan pengembang properti, perumahan, baik skala kecil, sedang, atau besar, dari situ saya tau bahwa ada tiga masalah besar yang dihadapi bapak ibu pengembang properti," kata Jokowi. 

1.  Perizinan.

Ini yang selalu menjadi keluhan pengembang. Masalah ini, Jokowi bilang dari dahulu sampai sekarang tidak pernah rampung. "Saya titip semua, perda yang ruwet itu langsung dihilangkan sajalah. “Batalin”. Enggak usah buat perda yang banyak. Semakin sedikit buat perda semakin baik, apalagi meruwetkan hal yang sebetulnya mudah," ujar dia.

Setiap pengusaha semestinya pernah berurusan dengan hal ini. Entah pengurusan izin sederhana hingga kompleks. Mungkin pula ada yang sudah masygul ketika mendengar kata tersebut, apalagi jika disuruh mengurusnya. Ya, suka tidak suka perizinan masih menjadi persoalan bagi negara berpenduduk sekitar 250 juta penduduk ini. Padahal, mudah tidaknya perizinan amat menentukan iklim investasi suatu negara.

Jika perizinan rumit dan berbelit-belit masih menghantui, investor bisa saja hengkang atau ogah menanam modalnya. Berdasarkan Laporan Bank Dunia, dalam laporan terbaru yang berjudul “Doing Business 2019: Training to Reform” menempatkan Indonesia pada peringkat ke-73 (tujuh puluh tiga) dari 190 (seratus sembilan puluh) negara dalam kemudahan berusaha di tahun 2019.

Dari 10 indikator EODB yang dinilai Bank Dunia, peringkat Indonesia turun di empat bidang dan naik di enam lainnya. Indikator yang mengalami penurunan peringkat adalah dealing with construction permit (dari 108 menjadi 112), protecting minority investors (dari 43 menjadi 51), trading across borders (dari 112 ke 116), dan enforcing contracts (dari 145 ke 146).

Sementara itu, tiga indikator yang mencatatkan kenaikan peringkat tertinggi dalam laporan tahun ini dibandingkan tahun lalu adalah starting a business (dari 144 ke 134), registering property (dari 106 ke 100), dan getting credit (dari 55 ke 44).

Terkait penilaian indeks kemudahan berusaha tersebut, Pemerintah Provinsi DKI jakarta dan Pemerintah Kota Surabaya menjadi objek penilaian di tingkat daerah sebagai perwakilan Indonesia, terutama berkontribusi terhadap penilaian dua indikator yaitu starting a business dan dealing with construction permits dengan bobot penilaian 78% di Jakarta dan 22% di Surabaya.

Kesulitan mengurus izin terutama dialami pengembang-pengembang di daerah. Proses perizinan bisa memakan waktu satu tahun, bahkan lebih. Pemerintah memang telah berusaha menyederhanakan regulasi, contohya melalui kehadiran Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 64 Tahun 2016 tentang Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). “Kami memantau sudah banyak kepala daerah yang komitmen menyederhanakan perizinan, tetapi belum ada tindak lanjut dalam bentuk perda (peraturan daerah),” ucapnya. Perda tersebut diperlukan sebagai tindak lanjut implementasi PP Nomor 64 Tahun 2016. “Mungkin proses penerbitan perda lama karena harus dibahas dengan DPRD”.

"Tolong nanti untuk REI, yang masih susah izinnya, yang masih belum dipangkas, tolong diberitahukan kepada saya. Langsung saya telepon gubernur, bupati dan wali kotanya," ujar Presiden. Jokowi mengatakan, persoalan perizinan dalam industri properti memang masih menjadi persoalan besar di Indonesia. Mantan Wali Kota Solo itu mendengar masih ada pemerintah daerah, baik di tingkat kabupaten, kota, maupun provinsi yang lamban dalam mengeluarkan izin perumahan. "Saya kira sudah kuno sekali kalau mengurus izin sampai harian. Apalagi sampai mingguan, lebih kuno lagi. Apalagi sampai bulan, sangat kuno sekali. Malu-maluin lah kalau izin sampai berbulan-bulan. Sudah enggak zamannya," ujar Jokowi kala itu.

2.  Terbatasnya Lahan.

Menurut Jokowi, ini adalah masalah besar yang hadapi negara, di mana saat jumlah penduduk bertambah namun di sisi lain lahan selalu tetap. Mantan Wali Kota Solo ini pun menjelaskan kondisi saat ini, di mana pemerintah belum punya bank tanah atau land bank. Bank tanah ini justru yang nanti akan memudahkan ketika membangun suatu kebutuhan dalam pembangunan. 

"Jika tidak diselesaikan ini akan menjadi masalah besar. Sehingga, saya juga minta setiap daerah menyiapkan bank tanah sehingga gampang kalau kita ingin bangun sesuatu. Karena tanahnya sudah ada, jangan sampai justru nanti spekulan atau mafia tanah yang menguasai, sehingga harga tanah jadi tidak wajar dan naik," tutur dia.

Masalah pembebasan tanah kerap menjadi salah satu soal yang paling krusial. Banyak faktor yang membuat pembebasan tanah menjadi rumit bagi para pengembang.Eddy Ganefo, Ketua Dewan Pertimbangan Asosiasi Pengembang Perumahan dan Pemukiman Seluruh Indonesia (Apersi) menyampaikan bahwa saat ini status tanah menjadi persoalan mendasar. Pasalnya, tidak serta merta dengan adanya sertifikat tanah maka pengembang akan bebas dari konflik.

Apalagi di Indonesia status tanah masih ada yang tumpang tindih dengan tanah adat. Belum lagi permasalah tanah waris, kendati sudah berbentuk sertifikat, nyatanya tanah waris kerap menimbulkan masalah-masalah bagi pengembang.

Lain dari itu untuk memudahkan pembebasan tanah tak jarang pengembang mengandalkan pihak lain. Hal ini yang justru membuat harga tanah naik tidak wajar. Padahal wajarnya peningkatan hanya 2,5% saja.

"Macam-macam cara pembebasan lahan tergantung daerah masing-masing, ada yang pakai centeng dan lainnya, ini membuat harga tanah tinggi. Itu sudah pasti ada permainan, karena perantara kan biasanya paling 2,5% kalau ini bisa 10% lebih naiknya," ujarnya

3.  Perencanaan dan Pengendalian Tata Ruang.

Perencanaan dan pengendalian tata ruang, terutama integrasi perumahan dengan fasilitas publik. "Saya tahu banyak pengembang menarik diri karena susah dapat alokasi air bersih untuk rencana lokasi perumahannya, atau tidak terintegrasi dengan transportasi umum. Ini kewajiban pemda untuk melihat tata ruang yang ada sehingga terintegrasi perumahan dengan fasilitas publik yang ada," tutup Jokowi.

Apa yang terjadi di Indonesia sejak zaman Le Corbusier hingga New Urban Agenda?  Ternyata, Indonesia mengalami paceklik produk perencanaan. Paceklik produk perencanaan ini sudah mentradisi sejak 30 tahun terakhir. Perkembangan politik perencanaan di tanah air berujung pada mandeknya karya perencanaan ruang yang bisa dianggap sebagai terobosan dalam pemanfaatan ruang, maupun perubahan peruntukan ruang di Indonesia. 

Satu dekade diberlakukannya UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, menyisakan banyak pertanyaan. Terutama tentang kualitas produk rencana tata ruang, keterbatasan biaya perencanaan, dan miskinnya kognisi dalam dinamika 3 aspek proses merencana, yaitu teknoratis, partisipatif, dan legislatif.

Sumber :

www.viva.co.id/arsip/945731-tiga-masalah-besar-sektor-properti-versi-jokowi-nbsp

www.wartaekonomi.co.id/read219474/soal-kemudahan-berbisnis-indonesia-duduki-peringkat-luar-biasa-dari-190-negara.html

https://industri.kontan.co.id/news/pengembang-masih-kerap-hadapi-kendala-pembebasan-tanah

https://properti.kompas.com/read/2016/12/31/190000621/indonesia.darurat.penataan.ruang.?page=all. 

Penyebab Appraisal Rumah KPR Rendah

Apakah Anda ingin membeli rumah?.  Anda pasti tahu bahwa hampir tidak mungkin memiliki sebuah rumah dengan cara pembelian kontan. Mungkin beberapa orang mampu melakukannya, tetapi pastinya mereka adalah orang-orang yang kaya raya. Akan tetapi sebagian besar dari Anda harus melalui produk KPR (kredit pemilikan rumah) yang disediakan oleh bank untuk bisa mendapatkan aset tersebut. Untuk itu Anda bisa menggunakan rumah Anda sendiri sebagai agunan dari KPR yang akan Anda gunakan.

Tentunya saat pengajuan KPR, Anda harus melalui proses appraisal/penilaian terlebih dulu. Proses ini biasanya dilakukan oleh pihak bank dengan menggunakan jasa dari pihak ketiga, yaitu agensi yang melakukan survey penilaian terhadap rumah yang akan dijadikan jaminan produk KPR. Semakin bagus appraisalnya, maka akan semakin tinggi pula dana yang akan Anda dapatkan. Prinsip dalam pengajuan KPR adalah, bank akan memberikan pinjaman sesuai dengan persentase nilai jaminan (agunan).

Pihak bank akan melakukan Appraisal atau penilaian agunan. Jika Anda sudah memiliki rumah atau asset lain, Anda dapat menggunakan asset tersebut untuk dijadikan agunan. Jika Anda baru akan membeli rumah pertama, maka rumah pertama tersebut yang akan dijadikan agunan. Pihak Bank akan melakukan penilaian (appraisal): Berapa sih harga rumah tersebut?

Contoh :

Pak Bambang ingin membeli rumah seharga Rp 1.300.000.000.

Bank menilai harga rumah yang dibeli Pak Bambang adalah Rp 1.000.000.000. Kebetulan bank yang ditunjuk Pak Bambang, hanya mau memberikan pinjaman sebesar 70% dari harga appraisal. Itu artinya pinjaman maksimum yang didapat Pak Bambang adalah 70% x Rp 1.000.000.000 = Rp.700.000.000. Maka Pak Bambang harus menyiapkan uang untuk dp rumah Rp. 600.000.000,- Belum lagi uang untuk pajak serta biaya notaris.

Hal Apa Saja Yang Mempengaruhi Appraisal Rumah KPR

Jadi Anda sudah mengerti, seberapa pentingnya peran appraisal dalam menentukan pinjaman rumah KPR. Nah kira-kira faktor apa saja yang mempengaruhi appraisal rumah KPR?. Dengan kata lain, semakin tinggi dana kredit yang Anda dapatkan, maka akan semakin bagus pula bentuk investasi (tanah/rumah) yang bisa Anda beli. Perlu diketahui bahwa ada beberapa hal yang bisa menurunkan nilai rumah Anda sebagai aset jaminan pengajuan KPR. Berikut telah kami rangkum beberapa hal yang bisa menjatuhkan nilai appraisal rumah Anda :

• Lokasi, Lokasi dan Lokasi (+Aksesnya)

Anda pasti tahu, salah satu pertimbangan saat mencari rumah adalah lokasi, lokasi dan lokasi. Rumah atau properti yang terletak dalam lokasi yang strategis, mudah diakses (dekat jalan tol), tentu saja memiliki harga appraisal yang lebih tinggi. Akses Menuju Rumah seperti  Jalan Sempit Mengurangi Nilai Appraisal.  Akses yang sangat terbatas atau kecilnya jalan untuk mencapai rumah Anda akan membuat nilai dari rumah tersebut turun. Karena pihak bank akan memberikan penilaian berdasarkan nilai jual kembali, dengan demikian mereka juga akan mempertimbangkan apakah rumah tersebut sepadan dengan harga yang tinggi berdasarkan akses menuju rumah tersebut.

Lokasi 

• Kondisi Rumah

Pihak appraisal bank, sering kali melakukan pengecekan kondisi rumah. Mereka akan menilai dari kondisi fisik rumah, seperti cat, genting, kanopi, pagar dan lainnya. Lakukanlah pembersihan berkala serta renovasi dengan tindakan paling kurang mengecat rumahnya. Biasanya rumah yang sudah direnovasi, memiliki nilai appraisal yang lebih tinggi.

Rumah Yang Tidak Terawat

• Daerah Rawan Bencana atau Tidak

Dalam melakukan appraisal, bank akan mengecek apakah rumah yang Anda beli, berada di daerah rawan bencana atau tidak. Contoh apakah rumah Anda terletak di kawasan rawan banjir? Rawan longsor? Tentu saja rumah yang terletak di daerah rawan bencana, harga appraisal-nya akan lebih rendah. Apabila rumah Anda berada di dataran rendah atau merupakan daerah langganan banjir, maka kami sarankan bagi Anda untuk segera menanggulanginya. Rumah yang terletak di daerah yang intensitas banjirnya tinggi tidak akan bisa bertahan lama dan juga akan membuat Anda mengeluarkan uang lebih banyak untuk memperbaiki rumah yang rusak akibat digenang banjir. Tentu pihak bank tidak menginginkan jaminan yang rentan dengan kerusakan.

• Jarak Rumah dari TPS (Tempat Pembuangan Sampah)

Apakah rumah Anda terletak dekat dengan TPS (tempat pembuangan sampah)? Bank akan memberikan nilai appraisal rumah yang lebih rendah, jika rumah Anda terletak dekat dengan TPS. Jadi cari rumah, jangan yang dekat dengan TPS ya. TPS (tempat pembuangan sampah) yang berjarak kurang dari satu kilometer dari rumah Anda akan membuat nilai aset berkurang. Rumah di daerah yang berdekatan dengan pembuangan akhir sampah akan menjadikan daerah tersebut berbau tak sedap. Satu kilometer pun juga bukanlah jarak yang aman karena bau tersebut bisa saja dibawa angin dan membuat bau busuk bertahan berhari-hari. Hal tersebut akan berdampak pada sedikitnya orang yang menginginkan rumah tersebut dan oleh sebab itu harga jualnya pun bisa menurun drastis.

•  Rumah Terletak di Kawasan Pinggir Pantai atau Sungai

Rumah tepi pantai adalah rumah idaman bagi banyak orang. Ternyata pihak bank tidak terlalu menyukai rumah di kawasan pinggir pantai, karena ancaman erosi, tsunami dan banjir. Rumah yang berada di kawasan pinggir pantai, akan mendapat nilai appraisal yang lebih rendah. Rumah yang letaknya langsung di depan pantai memang indah. Namun hal tersebut juga memiliki resiko yaitu tanah yang berada dekat dengan pantai menjadi rawan erosi. Air laut adalah salah satu penyebab kuat tanah mengalami erosi.Pihak bank juga akan memperkirakan berapa lama sebuah rumah dapat bertahan, oleh karena itu rumah yang letaknya dekat dengan pantai biasanya akan sulit untuk disetujui oleh bank.

Rumah di Pinggiran Sungai Daerah yang berjarak 15 meter dari sungai atau berada di pinggiran sungai adalah daerah yang harus steril dari bangunan. Alasannya bermacam-macam, mulai dari mengurangi volume ruang saluran sungai tersebut, sampai dengan perilaku buruk manusia yang tinggal di sekitar sungai (misalnya buang sampah ke sungai). Fakta ini berlaku berdasarkan peraturan mengenai pengelolaan daerah aliran sungai (DAS) yang memang tidak boleh diisi bangunan.

• Termasuk dalam Rencana Tata Ruang Kota

Sebelum membeli rumah, biasanya investor properti akan mengecek rencana pengembangan tata ruang kota. Rumah-rumah atau properti yang terletak dalam rencana tata ruang kota, memiliki potensi kenaikan harga. Tentu saja pihak appraisal bank, akan memberikan nilai lebih tinggi jika rumah Anda terletak dalam rencana tata ruang kota. Dalam rencana tata kota, keberadaan rumah di daerah yang tidak untuk perumahan, kemungkinan besar telah melanggar hukum. Rencana tata kota, baik yang 5 tahun maupun 25 tahun mengalami pengesahan lewat undang-undang. Apabila ada pelanggaran terhadap rencana tata kota tersebut, yaitu keberadaan properti yang tidak seharusnya, maka pemilik properti tersebut sangat mungkin mendapat tuntutan akibat melanggar undang-undang, atau bisa juga digusur pemerintah sesuai dengan peruntukannya.

Cek Tawaran KPR dan Persyaratannya

Alasan di atas, tentu memberikan informasi bagaimana cara meningkatkan nilai appraisal rumah KPR Anda. Selain nilai appraisal, Anda juga perlu memilih penawaran-penawaran program KPR yang ada. Pastikan Anda sudah mengetahui hal-hal yang dibutuhkan, agar pengajuan KPR Anda segera disetujui bank.

Anda Bingung Cari Produk KPR Terbaik? Cermati punya solusinya!

Sumber :

https://www.finansialku.com/6-penyebab-appraisal-rumah-kpr-rendah/

www.cermati.com/artikel/appraisal-rumah-untuk-kpr-rendah-ini-penyebabnya

APPRAISAL BANK UNTUK KPR RUMAH SECOND

Tahapan setelah kita menyerahkan persyaratan dokumen ke bank dan bank menganggap kita bankable adalah tahapan penilaian (appraisal) terhadap calon rumah yang di-KPR-kan dalam rangka menentukan “harga menurut bank”.

Mengapa bank perlu melakukan appraisal?

Sederhana, untuk mencegah potensi kerugian. Seandainya nanti kita wanprestasi dan tidak mampu melunasi hutang, mereka kan tidak mau uangnya nyangkut di rumah tersebut. Bank akan menjualnya ke pihak lain. Pernah dengar kan bank melelang rumah, kendaraan bermotor dll? Dan bukan rahasia lagi jika harga rumah lelangan bank biasanya di bawah harga pasar. Nah, jadi bank akan menentukan sendiri menurut mereka properti itu layaknya harganya berapa sedemikian sehingga menjualnya nanti pun akan gampang 😉

Di sini lah perbedaan utama antara mengurus KPR mandiri  dengan KPR yang bekerjasama dengan developer. Jika KPR dari bank yang bekerja sama dengan developer, biasanya tidak perlu ada proses appraisal. Bank tidak perlu lagi  ‘menilai’ harga properti yang akan jadi objek jaminan kredit. Bank sudah setuju/deal dengan developer terkait nilai jual. Nah, berbeda dengan proses KPR jika membeli rumah kepada individu yang tidak punya kerja sama dengan bank. Bank harus mengutus orangnya (biasa disebut staf appraisal) untuk melihat rumah yang dijual tersebut dan menentukan harganya.

Biaya Appraisal

Untuk proses appraisal ada yang gratis dan ada juga yang tidak. Pada bank konvensional biayanya sekitar 400 – 550 rb. KPR kita disetujui atau tidak, kita ambil atau tidak, uang appraisal tetap harus dibayar. Kalau pada bank syariah ada yang menggratiskan biaya appraisal.

Siapa yang bayar biaya appraisal? Yah, tentu saja pembeli, bukan penjual. Kan pembeli yang berkepentingan mau beli lewat KPR. Kalau belinya tunai, tidak perlu berurusan dengan bank.

Proses Appraisal

Pemberitahuan dari bank bahwa permohonan kita akan memasuki tahap appraisal biasanya bersifat informal. Tidak ada surat resmi, hanya staf sales bank akan mengontak kita lewat email atau SMS bahwa mereka akan mengirim staf appraisal bank untuk “melihat” objek properti. Pemberitahuan ini bisa kita pandang juga bahwa kita sudah lolos BI Checking, walau mereka tidak menyatakannya.

Nah, setelah kita menerima pemberitahuan tersebut, maka sebagai pembeli segeralah hubungi pemilik dari rumah yang akan dibeli dan minta ijin memberikan nomor telepon mereka ke staf appraisal bank. Staf appraisal ini selanjutnya akan membuat janji dengan pemilik rumah dan melakukan penilaian. Kita sebagai pembeli tidak perlu hadir.

Beberapa hari setelah staf appraisal mendatangi rumah yang akan dibeli, bank akan mengabari kita tentang hasil penilaiannya melalui surat resmi yang disebut SPPK (Surat Pemberitahuan Persetujuan Kredit).

Pengalaman saya dari mulai pemberitahuan dari bank bahwa akan dilakukan appraisal, pelaksanaan appraisal dan terbitnya SPPK makan waktu sekitar  1- 2 minggu.

Hasil Appraisal Menentukan Besar Uang Muka (DP)

Pada SPPK, bank akan menuliskan antara lain:

1. nilai taksiran mereka atas properti (hasil appraisal)
2.  jumlah dana yang akan dipinjamkan (tergantung kredit rumah keberapa, bisa 70% atau 60% dari hasil appraisal)

Berdasarkan dua informasi di atas, selanjutnya kita sudah bisa menghitung uang muka (DP). Cara menghitung DP dijelaskan di sini.

Manfaat appraisal bank untuk calon pembeli

Tadi sudah dijelaskan manfaat appraisal buat bank. Ada gunanya nggak untuk pembeli? Selain hasil appraisal nantinya menentukan jumlah DP yang harus kita bayar ke penjual, hasil appraisal ini sebenarnya bisa kita pandang sebagai ‘jaring pengaman’. Mengapa? Rata-rata pembeli rumah adalah orang awam yang tidak tahu harga pasaran rumah. Dengan adanya harga appraisal dari bank membantu kita menilai apakah penjual memberikan harga yang pantas atau tidak.

Biasanya memang harga appraisal bank di bawah harga pasar, namun jika harga yang ditentukan penjual bisa 50% lebih mahal dari harga appraisal, Anda boleh menilai bahwa harganya kemahalan. Misalnya, pemilik menawarkan rumahnya 800 juta, padahal menurut bank harganya cuma 500 juta. Berarti lebih mahal 60% dari harga appraisal.

Potensi Masalah terkait Harga Appraisal

Bisa terjadi ada selisih harga yang lumayan antara harga penjual dan harga appraisal. Berikut ini contoh situasi yang menyulitkan kita sebagai pembeli:

Harga penjual (misalnya): 500 juta

Harga appraisal bank: 400 juta

Jumlah yang bisa dipinjamkan bank: 70% x 400 juta = 280 juta

Total DP ke penjual: 500 juta – 280 juta = 220 juta

Nah loo, masa DP-nya sampai hampir 50% dari harga yang ditentukan penjual? Belum lagi ditambah biaya KPR sekitar 10% dari pinjaman bank: 10% x 280 juta = 28 juta. Jadi mencapai 248 juta *hiks*

Ada 3 solusi untuk masalah ini:

1. Ganti bank. Masukkan lagi permohonan ke bank lain. Siapa tahu nilai appraisalnya lebih baik.
2. Ganti rumah yang akan dibeli namun dengan bank yang sama. Anda sudah dinilai bankable oleh bank terkait, hanya harga rumah yang tidak cocok. Prosesnya akan lebih cepat dimana cuma tinggal mengulang melakukan appraisal untuk rumah pengganti.
3. Nego pemilik rumah. Untuk yang jago negosiasi, gunakan skill Anda untuk membujuk sang empunya rumah menurunkan harga rumahnya. Tunjukkan betapa berbedanya harga appraisal bank dan harga yang mereka mau.

Semangat! 🙂

Demikian, semoga bermanfaat.

Sumber :

https://daunpepaya.com/2017/09/17/seputar-appraisal-bank-untuk-kpr-rumah-second/

KERUGIAN DAN KEUNTUNGAN MEMBELI RUMAH DENGAN CARA KPR

Kredit pemilikan rumah (KPR) adalah solusi buat mereka yang ingin segera memiliki rumah dengan dana terbatas. Tapi hati-hati, ada kemungkinan rugi loh pakai KPR.  Apapun yang kamu lakukan termasuk beli rumah dengan KPR harus dilakukan dengan hati-hati (hati-hati / stepbystepjourney)

Seperti jenis layanan kredit lainnya dari bank, ada syarat dan ketentuan yang mesti ditaati. Masalahnya, banyak yang tergiur oleh manfaat KPR saja.

Walhasil, surat perjanjian yang disodorkan pihak bank hanya sekian detik berada di tangan. Yang dibaca hanya yang paling atas dan paling bawah, terus tanda tangan.

Padahal, poin-poin dalam surat itu mesti betul-betul dipahami biar gak rugi pakai KPR untuk beli rumah. Mungkin ada yang berpikir, “Ah, masak sih ada kerugian KPR.”

Sayangnya, jawabannya adalah “ada”. Tapi kabar baiknya adalah kerugian itu tidak datang dengan sendirinya, melainkan akibat kita yang kurang teliti.

A.   KERUGIAN

Berikut ini adalah kerugian KPR dan solusinya:

1. Asal melunasi DP

Solusi: Ingat, jika sudah membayar booking fee dan tanda tangan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan penjual atau developer rumah, santai saja. Gak perlu khawatir rumah bakal diserobot orang lain.

Makanya, sebelum melunasi down payment (DP), baca akad atau perjanjian KPR dari bank dengan saksama. Lihat benar tidak angka suku bunga yang ditetapkan sesuai dengan brosur.

Berapa penalti kalau melakukan pelunasan yang dipercepat. Berapa pula biaya keterlambatan cicilan. Santai saja, asal gak melewati tenggat pembayaran DP.

Ketidakcermatan membaca akad bisa mendatangkan kerugian kelak ketika KPR sudah berjalan. Misalnya bunga ternyata lebih tinggi. Bisa berantakan rencana cicilan KPR.

2. Salah pilih asuransi

Solusi: Loh, kok bahas asuransi? Jadi gini. Bank menerapkan kewajiban perlindungan asuransi buat nasabah yang mengakses layanan kreditnya, termasuk KPR.

Asuransi tersebut antara lain kebakaran dan jiwa. Dengan demikian, rumah bakal terlindungi dari risiko kebakaran. Sedangkan cicilan rumah aman ketika nasabah meninggal saat KPR belum lunas. Hal ini diatur dalam Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 12/ 35 /DPNP tanggal 23 Desember 2010.

Masalahnya, nasabah sering “iya-iya” saja dengan pilihan asuransi yang ditawarkan bank. Dulu sih memang bank yang memilihkan. Tapi kini beberapa bank membolehkan nasabah memilih asuransi sendiri, seperti BRI.

Jadi, carilah asuransi yang perlindungannya pas dengan kebutuhan. Jika merasa tak ada risiko kebakaran atau tak membutuhkan perlindungan dari kebakaran, coba nego agar gak perlu bayar premi tersebut.

Nah, soal asuransi jiwa, carilah yang komplet memproteksi diri dari kecelakaan hingga penyakit kritis. Lalu, pastikan uang pertanggungannya bisa menutup plafon kredit, paling tidak dua kali lipat plafon.

Misalnya kredit bank Rp 500 juta, cari asuransi jiwa dengan uang pertanggungan Rp 1 miliar. Jika kita meninggal saat masih harus mengangsur KPR, sisa utang bisa lunas dengan uang pertanggungan tersebut.

Selain itu, masih ada sisa plafon yang bisa dimanfaatkan oleh keluarga. Memang, preminya mungkin lebih besar, tapi saat ini ada program no claim bonus asuransi tertentu. Artinya, jika gak ada klaim, duit premi yang disetor bisa dikembalikan hingga 100 persen saat periode asuransi berakhir.

3. Lalai mengecek dokumen

Solusi: Syarat KPR membutuhkan beragam dokumen, dari identitas sampai salinan buku tabungan. Lalai memberikan satu lembar dokumen saja bakal menghambat proses pencairan KPR, lho.

Dampaknya adalah makin lama pengurusan jual-beli rumah. Artinya, rumah gak bisa segera ditempati kalau sudah jadi.

Yang juga penting adalah dokumen yang berkaitan dengan asuransi. Ini fatal banget akibatnya kalau lalai.

Seperti diterangkan sebelumnya, asuransi melindungi nasabah dari risiko kerugian. Tapi, kalau dokumen asuransi gak lengkap, pasti klaim uang pertanggungan bakal ribet. Bahkan mungkin bisa ditolak.

Bank dalam hal ini gak bisa berbuat apa-apa, karena hanya menjadi perantara. Yang mengurusi adalah perusahaan asuransi yang menjadi rekanan dalam KPR.

4. Biaya notaris kemahalan

Solusi: Umumnya, notaris dalam KPR dipilihkan oleh bank. Namun bisa juga kita mengusulkan notaris sendiri.

Justru itulah yang direkomendasikan. Harapannya, biaya notaris lebih transparan.

Meski dipilih bank, tidak mustahil notaris yang mengurusi legalitas transaksi rumah itu nakal. Kabur mungkin tidak mungkin. Tapi menggelembungkan biaya notaris, bisa saja.

Itulah empat kerugian yang bisa muncul ketika memakai layanan KPR, berikut solusi yang layak dipertimbangkan.

Jangan sampai terlena oleh bujuk rayu developer atau petugas bank. Memang, fasilitas KPR sangat membantu. Namun kewaspadaan tetaplah nomor satu jika urusannya duit.

B.    KEUNTUNGAN

Semenjak Kredit Pemilikan Rumah (KPR) hadir di Indonesia pada 41 tahun silam, atau tepatnya 10 Desember 1976, fasilitas pembiayaan ini makin hari makin mempunyai banyak penggemar. Terutama bagi kalangan menengah dan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang ingin membeli rumah namun terkendala dana.

Menurut survei mutakhir yang dilakukan Bank Indonesia di sepanjang kuartal III-2016, KPR tetap menjadi pilihan utama konsumen dalam melakukan transaksi pembelian rumah. Survei mengindikasikan sebagian besar konsumen (74,77%) masih mengutamakan KPR.

Diambil dari buku “Jangan Salah Memilih KPR” tulisan Slamet Ristanto, KPR ternyata tidak hanya meringankan beban finansial konsumen, namun juga memberi keuntungan bagi konsumen. Diantaranya adalah:

1.       Kepastian memiliki

Lewat KPR ada kepastian memiliki rumah baru. Tidak lama setelah akad kredit di bank, sertifikat tanah/rumah sudah diproses untuk balik nama ke atas nama Anda. Hanya, dokumen kepemilikan tersebut masih disimpan di bank karena dijadikan borg/agunan sampai kreditnya lunas.

2.       Tak perlu dana penuh

Anda hanya menyediakan uang muka atau down payment (DP) untuk membeli, membangun, hingga merenovasi rumah melalui KPR yang besarnya bervariasi. Bisa hanya 10-20 persen dari harga rumah tergantung tipe rumah dan ketentuan masih-masing bank.

Pada saat ada kegiatan pameran tentang properti biasanya bank memberikan keringanan untuk uang muka ini

3.       Angsuran tertentu

KPR dengan angsuran tertentu setiap bulannya lebih memudahkan Anda untuk mengatur keuangan. Sementara bagi peminat KPR dari kalangan pegawai kantoran yang sebelumnya sudah mengontrak rumah, maka biasanya akan lebih mudah lagi karena sudah rutin menyisihkan gaji bulanan. Dengan mengajukan KPR secara tidak langsung kamu tidak perlu menabung untuk membeli rumah karena, dengan cara mencicil ini akan lebih mudah dan ringan untuk pembayarannya.

4.       Semakin ringan

Meski angsurannya relatif tetap, namun lama-lama nilainya secara riil menurun akibat inflasi atau karena penghasilan Anda umumnya naik secara periodik.

Awal-awal mencicil mungkin terasa berat, tetapi berjalannya waktu tentu akan terasa ringan. Bahkan banyak diantaranya yang mampu melunasi KPR-nya sebelum tenor berakhir.

5.       Legalitas kepemilikan

Untuk memiliki rumah dengan KPR didahului dengan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) antara penjual (pengembang/pemilik rumah) dengan pembeli (debitur) yang dilakukan di hadapan notaris rekanan bank.

Sehingga Anda tak perlu khawatir akan legalitas atau sertifikat sah rumah tersebut bermasalah, karena bank lah yang juga berkepentingan terhadap agunan.

6.       Sarana berinvestasi

Harga rumah dari tahun ke tahun bahkan per kuartal kerap naik secara drastis. Kenaikan ini bahkan terkadang tidak relevan dengan pendapatan Anda saat ini.

Sebagai bukti, berdasarkan review properti yang dilakukan tim Rumah.com, seringkali ditemukan harga rumah melonjak dalam waktu tiga atau empat bulan saja. Terlebih jika rumah tersebut berada di lokasi strategis yang banyak diburu orang.

Oleh karenanya, alangkah baiknya jika sudah memiliki dana untuk uang muka dan sanggup mengangsur kreditnya, segeralah ajukan KPR sebelum terlambat.

7.       Solusi agunan lain

KPR adalah sarana untuk mencetak aset sebagai solusi agunan kredit di kala Anda membutuhkan modal usaha. Karenanya, belum lunas pun jika menurut bank Anda merupakan debitur yang baik, bank tak akan segan menawarkan kredit lain untuk keperluan usaha atau hal lainnya.

 Sumber :

https: //www.moneysmart.id/4-kerugian-membeli-rumah-dengan-kpr-be-smart-ini-solusinya/

https://www.rumah.com/berita-properti/2017/1/144543/keuntungan-beli-rumah-dengan-kpr