Kepemilikan Tanah Ditinjau dari Hukum Agraria

Seperti kebijakan Peket Deregulasi Pemerintah Jilid 7 yaitu Kemudahan Mendapatkan Sertifikat Tanah. Untuk itu marilah kita membahas sedikit untuk harus diketahui oleh Agent Property yaitu Kepemilikan Tanah Ditinjau Dari Hukum Agraria. Hukum Agraria tidak bisa dipisahkan dari periode sebelum tahun 1960 dan periode setelah tahun 1960 atau periode setelah munculnya Undang-Udang Pokok Agraria. Kenapa ? Karena ada perbedaan mendasar antara dua periode tersebut dalam hal hak kepemilikan tanah.

Dalam periode sebelum September 1960 hukum agraria terutama berdasarkan pada hukum Belanda yakni Pasal 51 I.S. tahun 1870, tentang pernyataan domein. Berdasarkan landasan hukum ini semua tanah yang seseorang tidak dapat membuktikan kepemilikannya diakui sebagai tanah negara.

Tentu saja hak domein ini akan berdampak pada kemungkinan dimilikinya tanah-tanah untuk para pemodal asing dan bisa berkembang di Indonesia. Padahal dalam Pasal 33 Ayat 3 UUD 1945 jelas-jelas dinyatakan bahwa bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.

Hukum agraria di dalamnya memuat berbagai macam hak penguasaan atas tanah. Beberapa hal penting yang diatur dalam UUPA adalah penetapan tentang jenjang kepemilikan hak atas penguasaan tanah dan serangkaian wewenang, larangan, dan kewajiban bagi pemegang hak untuk memanfaatkan dan menggunakan tanah yang telah dimilikinya tersebut. Karena bagaimana pun juga pada setiap tanah terdapat fungsi sosialnya.

Beberapa pasal penting dalam hukum agraria yang berlandaskan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) atau UU No.5/1960 adalah tentang :

1.      Hak milik (SHM)

Yang dimaksud dengan Hak Milik yang termaktub dalam Pasal 20-27 merupakan hak terkuat tentang kepemilikan hak atas tanah yang bisa dimiliki seseorang. Namun, hak kepemilikan ini tidak mutlak mengingat tanah masih memiliki fungsi sosial, sehingga sekali pun hak milik dalam pemanfaatannya masih tetap harus memperhatikan aspek-aspek sosial sehingga tidak mengganggu fungsi sosialnya. Misalnya saja ketika akan memanfaatkan tanah tersebut, jangan sampai mencemari lingkungan atau mengganggu ketertiban umum

2.      Hak Guna Usaha (HGU)

Hak Guna Usaha dalam Pasal 28-34 adalah penguasaan tanah yang dimiliki negara untuk jangka waktu tertentu, baik untuk keperluan perusahaan, pertanian, perikanan dan peternakan. Dalam UUPA diatur jangka waktu yang dimaksud untuk hak guna usaha ini adalah paling lama 25 tahun dan bisa diperpanjang 25 tahun setelahnya. Namun demikian khusus untuk perusahaan yang memerlukan waktu lebih lama diberi kelonggaran waktu sampai 35 tahun dan bisa diperpanjang 25 tahun berikutnya.

3.      Hak Guna Bangunan (HGB)

Sementara itu yang dimaksudkan dengan Hak Guna Bangunan seperti yang termaktub dalam Pasal 35-40 yaitu hak untuk mendirikan dan atau memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliki sendiri. Hak Guna Bangunan ini –seperti banyak diberlakukan untuk beberapa kompleks perumahan di perkotaan– bisa dipergunakan sampai jangka waktu 30 tahun dan bisa diperpanjang selama 20 tahun setelahnya dengan mempertimbangkan aspek-aspek lain seperti aspek sosial. Seperti juga hak guna usaha, kepemilikan tanah yang sifatnya hak guna bangunan ini juga bisa dialihkan kepada pihak lain.

Sertifikat Hak Guna Bangunan adalah jenis sertifikat dimana pemegang sertifikat hanya bisa memanfaatkan tanah tersebut baik untuk mendirikan bangunan atau untuk keperluan lain, sedang kepemilikan tanah adalah milik negara. Sertifikat Hak Guna Bangunan mempunyai batas waktu 30 tahun. Setelah melewati batas 30 tahun, maka pemegang sertifikat harus mengurus perpanjangan SHGB-nya. Berbeda dengan Sertifikat Hak Milik yang kepemilikannya hanya untuk WNI.

Keuntungan Membeli Properti dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan

a.       Tidak Membutuhkan Dana Besar

b.      Peluang Usaha Lebih Terbuka. Properti dengan status HGB biasanya dijadikan pilihan untuk mereka yang berminat memiliki properti tetapi tidak bermaksud untuk menempati dalam waktu lama.

c.       Bisa dimiliki oleh Non WNI

Kerugian membeli Properti dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan

a. Jangka Waktu Terbatas

b. Tidak Bebas

Cara mengubah Sertifikat Hak Guna Bangunan Menjadi Sertifikat Hak Milik

Sertifikat Hak Guna Bangunan bisa di tingkatkan kepemilikannya menjadi Sertifikat Hak Milik, kita tinggal datang ke kantor pertanahan di wilayah tanah/rumah tersebut berada. Tanah dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan tersebut mesti dimiliki oleh warga negara indonesia (WNI) dengan luas kurang dari 600 meter persegi, masih menguasai tanah serta mempunyai Sertifikat Hak Guna Bangunan yang masih berlaku ataupun sudah habis masa. Biaya kepengurusan resmi (tahun 2013) adalah Rp 50.000, bisa di sesuaikan di masing-masing daerah.

4.      Hak Pakai

Lalu, apa yang dimaksud dengan Hak Pakai seperti termaktub dalam Pasal 41-43 ? Yang dimaksud dengan hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memanfaatkan, memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh negara atau pihak lain yang punya wewenang untuk memberikan hak pakai yang kemudian diatur melalui surat perjanjian. Hak pakai tanah yang diatur dalam Undang-undang Pokok Agraria ini bukanlah hak sewa atau perjanjian pengolahan tanah.

5.      Hak Sewa Bangunan

6.      Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil Hutan.

7.      Hak Guna Air

8.      Hak Guna Ruang Angkasa.

9.      Hak Tanah untuk Keperluan Sosial.

good luck

Cara Menghitung Harga Jual Rumah

Anda ingin membeli rumah, atau anda ingin menjual rumah?. Tapi anda masih bingung berapa harga jual rumah anda ataupun bingung menilai harga rumah yang anda ingin beli, murah atau mahal. Berikut ini saya coba jabarkan hal-hal apa yang diperlukan untuk menentukan harga jual suatu rumah. Harga jual suatu rumah itu terdiri dari harga tanah dan harga bangunan. Nah, sudah mulai ada gambaran kan.

Menentukan Nilai dari Harga Tanah.

Bagaimanan kita menentukan harga tanah :

1. Gampangnya kita lihat NJOP di PBB lalu biasanya harga tanah itu 1 sampai 2 kali harga NJOP. 
2. Bisa tanya sekitar kita, berapa kira-kira harga tanah / m2. Bisa tanya tetangga dekat situ, ataupun tanya ke kelurahan. 
3. Tanya pada Appraisal bank (jika anda sudah mempunyai kenalan). Cara kenalan dengan appraisal gimana ya? gampang  saja, anda coba apply KPR di bank, keluarkan uang sedikit, soalnya sekarang kalau appraisal bank harus membayar biaya appraisal. kira-kira 500-750rb. Nah setelah itu appraisal pasti akan menelepon anda untuk menanyakan lokasi rumah yang akan diappraisal, ataupun nantinya memberi informasi berapa harga appraisal yg mereka nilai. Kan sudah dapat no teleponnya, tinggal diajak kenal aja, kalau misalnya ada rumah yang anda ingin tahu harga pasarnya, tinggal hubungi appraisal tadi, pasti harga appraisalnya lebih murah jika apply dari bank. Selain itu anda sekalian bisa nanya-nanya, kalau rumah daerah sini harga tanahnya berapa ya, kalo daerah sini berapa. Biasa, mereka sudah tahu harga tanah di daerah-daerah dalam 1 kota. Kalau tanya harga tanah, anda sudah tidak perlu membayar lagi.

Menentukan Nilai dari Harga Bangunan.

Berikut untuk harga bangunan / m2. Harga bangunan juga sama, bisa tanya appraisal ataupun tanya kontraktor bangunan. Rata-rata harga /m2 itu sama dalam 1 kota. Kalo di DKI Jakarta kira-kira Rp. 2.5jt – 3Jt/m2. Bedanya dengan harga tanah, kalo harga tanah, beda lokasi tapi dalam 1 kota harga tanah bisa beda-beda. Apalagi yang depannya jalan besar. Pasti harga tanah mahal. Tapi kalo harga bangunan untuk 1 kota, relatif sama harga bangunannya.

Nah sudah bisa menentukan harga tanah dan harga bangunan. Contoh :

Jika kita ingin membeli rumah, kita tinggal tanya luas tanah berapa, dan luas bangunan berapa. Misalnya luas tanah adalah 100 m2, luas bangunan 200m2. Kok bisa luas bangunan lebih besar dari luas tanah? heheh, bisa saja, kan 2 lantai, jadi dikali 2. Sekarang cara hitungnya. Taruhlah setelah anda survey anda atau harga pasar mendapatkan harga tanah sekitar situ adalah 5juta/m2, harga bangunan 2.5jt/m2. Tinggal dihitung saja, Harga Tanah : 100m2 * 5jt/m2 = 500jt rupiah.

 Harga Bangunan : 200m2 x 2.5jt/m2 = 500jt. Dapat deh harganya. Harga Jual Rumah : 500jt + 500jt, jadi total 1M. Jika anda ingin menjual, juallah di atas harga pasar yang telah kita hitung tadi. Jika anda ingin membeli, carilah harga di bawah harga pasar.

Bedanya Pemburu Rente dan Agent Property

Masalah yang paling hangat dinegara kita tercinta ini per Desember 2015 ini yaitu “Papa Minta Saham”. Sesuai dengan pernyataan banyak kalangan adalah adanya Pemburu Rente. Apa itu pemburu rente? Pemburu Rente adalah Kaum kapitalis yang mencoba menjalin hubungan dengan birokrasi dalam rangka untuk memperoleh keuntungan bisnis dapat disebut sebagai pemburu rente (rent-seeker).  Pada dasarnya pemburu rente adalah mencari dan mendapatkan peluang untuk menjadi penerima rente  yang diberikan oleh birokrasi dengan cara menyerahkan sumber dayanya, menawarkan proteksi atau memberikan wewenang tertentu yang diaturnya. Dalam pengertian ini, rente didefinisikan sebagai selisih antara nilai pasar dari suatu  “kebaikan hati” dari birokrasi dengan jumlah yang dibayar oleh penerima rente kepada birokrasi atau pemerintah dan atau secara pribadi kepada penolongnya di kelompok birokrasi. Apabila tidak membayar sama sekali, seluruh nilai pasar adalah rente atau lebih tepatnya disebut rente ekonomi.

Lalu apa bedanya dengan kata Broker atau Agent. Membaca kata broker, apa persepsi yang muncul dipikiran kita? Persepsi kita bisa berarti orang yang suka minta komisi, ada unsur percaloan, atau malah perspektif yang negatif seperti masalah menjandi panjang. Broker sendiri berarti pedagang perantara. Mungkin takala zaman belum seperti sekarang, seorang produsen yang menciptakan suatu produk disebabkan memiliki keterbatasaan waktu dan tenaga untuk menjual dan memasarkan produknya, kemudian menggunakan jasa broker dengan imbalam komisi bagi yang mampu membawa pembeli.

Broker bertindak sebagai pedagang perantara, berfungsi mempertemukan penjual dan pembeli sehingga mempercepat dan membantu kelancaran proses negoisiasi. Hasil akhir adalah memperoleh komisi dari jasa layanan mereka. Broker menjual informasi tentang apa yang dibutuhkan pembeli, dan mencari pemasok-pemasok mana yang menyediakan barang kebutuhan tersebut.

Dunia per-broker-an tidak bisa lepas dalam kehidupan sehari-hari kita. Dalam hal percintaan terkadang muncul juga broker yang kita kenal dengan istilah mak comblang, Agent atau makelar. Tugasnya sebagai katalisator, dalam ilmu kimia, katalisator diperlukan bila ingin melarutkan dua zat yang sulit menyatu tapi dengan adanya katalisator maka zat tersebut akhirnya dapat menyatu.

Dibidang property, seorang broker memiliki peran untuk menegosiasikan penjualan property antara penjual dan pembeli dengan imbalan komisi tertentu. Sebagai broker professional mereka harus bertindak bagi kepentingan penjual dan pembeli dan buka untuk dirinya sendiri, selain itu juga harus bisa menjadi problem solver, mencari solusi bila ada ketidak sesuaian antara penjual dan pembeli dengan pendekatan win-win solution. Sepertinya tugasnya mudah, cukup menghubungkan antara pemilik property dan calon buyer, tapi ternyata tidaklah demikian.!.

Kesuksesan pejualan property itu hampir 90%  terlaksana dengan adanya Agent Property. Jasa mereka sangat dibutuhkan oleh penjual atau pembeli, tetapi pada kenyataannya masih banyak yang menganggap rendah untuk propesi ini. Untuk itu kepada penjual (vendor) atau pembeli yang mau mencari rumah, apartemen, gudang atau tanah, hubungilah mereka.

Usaha bisnis broker property sebenarnya tidak perlu banyak modal. Kecuali kita membeli waralaba atau franchise seperti ERA, Century 21, RayWhite, Coldwell Banker, dan lain sebagainya. Itu bisa kisaran 150 juta sampai 350 juta. Belum lagi kita harus menyiapkan budget untuk mencari ruang usaha sebagai kantor, 1 orang yang bertindak sebagai member broker atau managing director, 2 orang pegawai administrasi, 1 orang driver. Gaji mereka disesuaikan dengan UMR setempat, terus ada biaya overhead, seperti listrik, biaya telepon (line telepon minimal dua line). Kantor tidak perlu membayar marketing, karena mereka sifatnya menerima komisi saja.

Secara sederhana untuk usaha broker property bila TANPA system waralaba bisa dimulai dengan tim kecil saja. Modal utamanya tentu informasi, yakni mencari informasi property yang akan dijual atau mencarikan property bila kita mendapatkan seorang calon pembeli yang serius dan kemudian mengajaknya bertemu untuk deal harga. Bagi hasil umum yang berlaku ada komisi berkisar 1 sampai 5%. Developer yakni yang membangun property biasanya berbentuk perumahan umumnya memberikan komisi antara 1-2% bagi broker tradisonal (BT) bila kita membawa buyer dan buyer tersebut membeli rumah developer itu.

Prospek mencari listing (maksudnya mencari pemilik yang sedang/ingin menjual atau menyewa property dan mempercayakan kita untuk memasarkannya), bisa kita dapatkan melalui kawan, kerabat, iklan baris disurat kabar, atau lagi jalan-jalan dan menemukan tanda didepan rumah pemilik. Semuanya itu bisa kita prospek agar bersedia diajak kerja sama dengan kita. Bila kita mendapatkan pembeli kita tawarkan mau tidak sang pemilik memberi komisi kepada kita, atau bekerja sama untuk deal harga, atau sistemnya jual harga dengan cara pemilik mententukan harga terserah kita mau menjual dengan harga berapa. Selisihnya itu menjadi milik kita.

Kegiatan untuk mencari pembeli bisa dilakukan dengan meng-iklan-kan property sang pemilik tadi, memang akhirnya kita harus mengeluarkan biaya. Dengan beriklan dari situ lah kita merespon calon pembeli yang betul-betul serius mau membeli rumah tersebut.

Nah bila ada respon iklan dari seorang yang bertanya tentang property yang kita iklan kan tadi, calon pembeli itu bisa kita approach dan follow-up agar mau mempercayai kita untuk berkeja sama mencari property sesuai kriteria mereka. Mungkin dengan bertemu langsung, dan berkenalan, sebagai seorang broker yang serius dan profesional tentu kita akan berusaha mencarikan tipe property sesuai dengan kebutuhan pembeli tersebut, dan bersama-sama meninjau lokasi.

Logikanya dengan mengiklankan property dari prospek listing tadi, kita mendapat respon dari yang membaca iklan kemudian bisa menyaringnya menjadi calon buyer, kemudian kita pun memiliki tugas baru lagi yakni mencari property yang diinginkan pembeli dengan cara melihat iklan di surat kabar, jaringan atau kawan sesama broker, atau dengan cara canvassing (kegiatan untuk mendapatkan prospek dengan berjalan-jalan disekitar lokasi tertentu).

Ada keahlian lagi yang diperlukan bagi seorang broker yakni kemampuan sosial atau human skill, interpersonal skill, komunikasi yang jelas dan baik, mampu membangun kepercayaan (trust) terhadap klien. Job broker ini berhubungan dengan orang-orang maka people skill sangat diperlukan, tidak ada salahnya memulai membaca buku tentang relationship dan personality. Selain itu memiliki kemampuan penjualan (selling skill) iyang harus terus menerus kita kembangkan. Kreatifitas kita dalam memasarkan dan menjual unit property suatu hal yang mutlak.

Satu hal lagi yakni sedikit punya pengetahuan dibidang legal dan hukum, yaitu membuat suatu perjanjian kerja sama, agar aman setiap perjanjian kerja sama sebaiknya dilakukan secara tertulis untuk menghindari pemilik yang tidak mau membayar komisi. Kita pun harus familiar dengan surat-surat seperti akta tanah, sertifikat tanah, jangan sampai misalnya kita menemukan masalah menjual tanah yang sedang bersengketa, adanya teman dibidang tersebut membantu kita dalam mencari solusi-solusi. Misalnya pada notaris, pejabat pembuat akta tanah ataupun didepatemen pertanahan.

Pengetahuan tentang arah perkembangan suatu daerah yang lazim disebut perencanaan tata kota harus dimengerti. Daerah mana yang akan berkembang sebagai daerah bisnis, dimana daerah yang prioritas pemukiman, daerah mana yang akan berkembang misalnya saja akan dibangun suatu pusat pendidikan haruslah kita ketahui. Naik turunnya nilai property sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor yang disebutkan tadi.

Bisnis perantara property harus sabar, terkadang menghadapi calon pembeli, mereka biasanya tanya macam-macam. Protes sana sini kondisi rumah tersebut. Mengoceh tentang property yang dibutuhkan. Itupun sudah capek temanin keliling seharian liat beberapa listing (property) namun akhirnya bila di tanyakan tidak sesuia kriteria, tidak jadi beli, atau tidak minat sama sekali. Ditelpon kembali tidak diangkat-angkat, alias dicuekin. Nasib jadi Agent Property. Harus Sabar.

Semoga Dapat dipahami. Selamat beraktifitas.

Membeli Property Adalah Bertanya

Pembeli kebanyakan tidak punya gambaran yang jelas tentang property yang dia inginkan. Apalagi untuk yang pertama kali membeli rumah. Bagi yang sudah pernah keputusan membeli property adalah hal yang perlu dilakukan dengan hati-hati. Karena seperti orang juga dengan istilah berjodohan. 

Bila seorang agen property tidak mampu mengarahkan dan mengungkap kebutuhan dan keinginan pembeli, melalui pertanyaan-pertanyaan, pembeli akan bingung dan ragu dalam mengambil keputusan. Penawaran yang dilakukan terlalu rendah, untuk menghindari resiko kemahalan dan salah lokasi.

Sering pembeli semakin banyak melihat lokasi semakin bingung. Agen propertinya juga lelah dan bosan dengan pembelinya. Meninjau lokasi lebih dari sepuluh dengan lokasi yang berbeda-beda, berjauhan, selama berbulan bulan, menunjukan agen property tidak memahami dan mengarahkan pelanggannya.

Pertanyaan-pertanyaan berikut mengurangi biaya kita sebagai agen property Efisien dalam waktu kita maupun pembeli yaitu :

1.      Dimana lokasi yang Bapak/Ibu inginkan ? Pastikan pembeli menyebut satu lokasi tertentu, bukan acak.

2.      Berapa perkiraan harga property yang dicari ? Jawaban akan memberikan gambaran Pembeli mengenal daerah /lokasi tersebut atau tidak.

3.      Berapa luas tanah dan luas bangunan yang dibutuhkan ? Jawaban akan menunjukkan Pembeli cukup mengerti tentang kebutuhannya atau tidak.

4.      Berapa lama Bapak/Ibu telah mencari rumah di daerah tersebut ?

5.      Kapan Bapak/Ibu berencana menempati rumah yang baru ? Jawaban menunjukan keseriusan dan urgensi.

6.      Siapa yang akan menempati rumah baru nanti ? Jawaban menunjukan seberapa besar peluang pembeli akan segera menawar.

7.      Berapa rumah yang telah ditinjau di daerah itu ? Mungkin yang akan kita tawarkan, sudah ditinjau juga.

8.      Apakah sudah ada penawaran untuk rumah yang pernah ditinjaunya ?

9.      Apakah Bapak/Ibu dengan pembayaran cash atau melalui bank/ KPR ?

10.  Kapan peninjauan lokasi akan dilakukan ?

Masih banyak pertanyaan pertanyaan lain bisa diajukan untuk mempercepat transaksi. Persiapan yang baik sebelum bertemu dengan pembeli perlu dilakukan, bila kita ingin berhasil dalam menjual.

Selamat mencoba.

Tugas-Tugas Utama Agent Property

Listing 

Listing secara harfiah berarti mendaftar. Apa yang didaftar? Tentu saja properti yang akan dipasarkan. Jadi, pengertian listing secara umum adalah mencari daftar properti yang hendak kita pasarkan. Agen properti yang sukses harus memiliki banyak listing. Memiliki banyak listing berarti memiliki peluang lebih banyak untuk terjadinya transaksi jual beli.

Listing didapatkan melalui canvassing, informasi dari pemilik properti, internet, dan koran. Sebenarnya, tidak terlalu sulit untuk mencari listing yang banyak. Namun, di antara listing yang banyak tersebut belum tentu semuanya listing yang baik. Apa maksudnya? Tidak semua listing akan terjual dalam waktu yang singkat karena berbagai alasan misalnya harga, lokasi, kondisi properti. Di sisi lain ada listing yang sangat mudah untuk dijual karena harganya pasaran, lokasinya strategis, dan kondisnya masih bagus. Jadi, listing tidak selalu berhubungan dengan kuantitas tetapi juga kualitas harus diperhatikan. Untuk apa memiliki banyak listing tetapi semuanya listing sampah.

Selling 

Selling artinya memasarkan properti yang sudah kita listing. Ada banyak media yang dapat digunakan untuk memasarkan listing seperti internet, koran, maupun papan atau spanduk. Di antara media promosi tersebut semuanya memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing. Agen properti harus pintar berhitung kapan menggunakan media promosi tersebut. Jika seorang agen sudah memiliki basis klien yang banyak, bahkan tidak perlu media promosi sudah dapat berjualan. Tinggal tawarkan saja kepada klien-klien Anda. Entah investor maupun pemakai, siapa tahu ada yang cocok. Perlu juga sebagai agen properti mengembangkan jaringan seluas-luasnya baik dengan konsumen maupun sesame agen. Hal itu dapat mendorong terjadinya selling yang lebih cepat.

Clossing 

Clossing secara harfiah bermakna tutup. Artinya di sini adalah deal transaksi melalui Anda sebagai agen. Inilah saat yang ditunggu-tunggu oleh semua agen sebenarnya. Setelah tahapan ini dilalui seorang agen mendapatkan haknya berupa komisi dari proses transaksi properti tersebut. Berapa besarannya? Nanti kita bahas di artikel yang lain. Dan yang pasti, agar sampai pada tahap closing seorang agen harus mempunyai semangat gigih, pantang menyerah, dan berjiwa melayani. Kepuasan konsumen adalah harga yang tidak bisa ditawar. 

Selamat berjuang, semoga sukses.