Kepemilikan Tanah Ditinjau dari Hukum Agraria

Seperti kebijakan Peket Deregulasi Pemerintah Jilid 7 yaitu Kemudahan Mendapatkan Sertifikat Tanah. Untuk itu marilah kita membahas sedikit untuk harus diketahui oleh Agent Property yaitu Kepemilikan Tanah Ditinjau Dari Hukum Agraria. Hukum Agraria tidak bisa dipisahkan dari periode sebelum tahun 1960 dan periode setelah tahun 1960 atau periode setelah munculnya Undang-Udang Pokok Agraria. Kenapa ? Karena ada perbedaan mendasar antara dua periode tersebut dalam hal hak kepemilikan tanah.

Dalam periode sebelum September 1960 hukum agraria terutama berdasarkan pada hukum Belanda yakni Pasal 51 I.S. tahun 1870, tentang pernyataan domein. Berdasarkan landasan hukum ini semua tanah yang seseorang tidak dapat membuktikan kepemilikannya diakui sebagai tanah negara.

Tentu saja hak domein ini akan berdampak pada kemungkinan dimilikinya tanah-tanah untuk para pemodal asing dan bisa berkembang di Indonesia. Padahal dalam Pasal 33 Ayat 3 UUD 1945 jelas-jelas dinyatakan bahwa bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.

Hukum agraria di dalamnya memuat berbagai macam hak penguasaan atas tanah. Beberapa hal penting yang diatur dalam UUPA adalah penetapan tentang jenjang kepemilikan hak atas penguasaan tanah dan serangkaian wewenang, larangan, dan kewajiban bagi pemegang hak untuk memanfaatkan dan menggunakan tanah yang telah dimilikinya tersebut. Karena bagaimana pun juga pada setiap tanah terdapat fungsi sosialnya.

Beberapa pasal penting dalam hukum agraria yang berlandaskan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) atau UU No.5/1960 adalah tentang :

1.      Hak milik (SHM)

Yang dimaksud dengan Hak Milik yang termaktub dalam Pasal 20-27 merupakan hak terkuat tentang kepemilikan hak atas tanah yang bisa dimiliki seseorang. Namun, hak kepemilikan ini tidak mutlak mengingat tanah masih memiliki fungsi sosial, sehingga sekali pun hak milik dalam pemanfaatannya masih tetap harus memperhatikan aspek-aspek sosial sehingga tidak mengganggu fungsi sosialnya. Misalnya saja ketika akan memanfaatkan tanah tersebut, jangan sampai mencemari lingkungan atau mengganggu ketertiban umum

2.      Hak Guna Usaha (HGU)

Hak Guna Usaha dalam Pasal 28-34 adalah penguasaan tanah yang dimiliki negara untuk jangka waktu tertentu, baik untuk keperluan perusahaan, pertanian, perikanan dan peternakan. Dalam UUPA diatur jangka waktu yang dimaksud untuk hak guna usaha ini adalah paling lama 25 tahun dan bisa diperpanjang 25 tahun setelahnya. Namun demikian khusus untuk perusahaan yang memerlukan waktu lebih lama diberi kelonggaran waktu sampai 35 tahun dan bisa diperpanjang 25 tahun berikutnya.

3.      Hak Guna Bangunan (HGB)

Sementara itu yang dimaksudkan dengan Hak Guna Bangunan seperti yang termaktub dalam Pasal 35-40 yaitu hak untuk mendirikan dan atau memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliki sendiri. Hak Guna Bangunan ini –seperti banyak diberlakukan untuk beberapa kompleks perumahan di perkotaan– bisa dipergunakan sampai jangka waktu 30 tahun dan bisa diperpanjang selama 20 tahun setelahnya dengan mempertimbangkan aspek-aspek lain seperti aspek sosial. Seperti juga hak guna usaha, kepemilikan tanah yang sifatnya hak guna bangunan ini juga bisa dialihkan kepada pihak lain.

Sertifikat Hak Guna Bangunan adalah jenis sertifikat dimana pemegang sertifikat hanya bisa memanfaatkan tanah tersebut baik untuk mendirikan bangunan atau untuk keperluan lain, sedang kepemilikan tanah adalah milik negara. Sertifikat Hak Guna Bangunan mempunyai batas waktu 30 tahun. Setelah melewati batas 30 tahun, maka pemegang sertifikat harus mengurus perpanjangan SHGB-nya. Berbeda dengan Sertifikat Hak Milik yang kepemilikannya hanya untuk WNI.

Keuntungan Membeli Properti dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan

a.       Tidak Membutuhkan Dana Besar

b.      Peluang Usaha Lebih Terbuka. Properti dengan status HGB biasanya dijadikan pilihan untuk mereka yang berminat memiliki properti tetapi tidak bermaksud untuk menempati dalam waktu lama.

c.       Bisa dimiliki oleh Non WNI

Kerugian membeli Properti dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan

a. Jangka Waktu Terbatas

b. Tidak Bebas

Cara mengubah Sertifikat Hak Guna Bangunan Menjadi Sertifikat Hak Milik

Sertifikat Hak Guna Bangunan bisa di tingkatkan kepemilikannya menjadi Sertifikat Hak Milik, kita tinggal datang ke kantor pertanahan di wilayah tanah/rumah tersebut berada. Tanah dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan tersebut mesti dimiliki oleh warga negara indonesia (WNI) dengan luas kurang dari 600 meter persegi, masih menguasai tanah serta mempunyai Sertifikat Hak Guna Bangunan yang masih berlaku ataupun sudah habis masa. Biaya kepengurusan resmi (tahun 2013) adalah Rp 50.000, bisa di sesuaikan di masing-masing daerah.

4.      Hak Pakai

Lalu, apa yang dimaksud dengan Hak Pakai seperti termaktub dalam Pasal 41-43 ? Yang dimaksud dengan hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memanfaatkan, memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh negara atau pihak lain yang punya wewenang untuk memberikan hak pakai yang kemudian diatur melalui surat perjanjian. Hak pakai tanah yang diatur dalam Undang-undang Pokok Agraria ini bukanlah hak sewa atau perjanjian pengolahan tanah.

5.      Hak Sewa Bangunan

6.      Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil Hutan.

7.      Hak Guna Air

8.      Hak Guna Ruang Angkasa.

9.      Hak Tanah untuk Keperluan Sosial.

good luck

Cara Menghitung Harga Jual Rumah

Anda ingin membeli rumah, atau anda ingin menjual rumah?. Tapi anda masih bingung berapa harga jual rumah anda ataupun bingung menilai harga rumah yang anda ingin beli, murah atau mahal. Berikut ini saya coba jabarkan hal-hal apa yang diperlukan untuk menentukan harga jual suatu rumah. Harga jual suatu rumah itu terdiri dari harga tanah dan harga bangunan. Nah, sudah mulai ada gambaran kan.

Menentukan Nilai dari Harga Tanah.

Bagaimanan kita menentukan harga tanah :

1. Gampangnya kita lihat NJOP di PBB lalu biasanya harga tanah itu 1 sampai 2 kali harga NJOP. 
2. Bisa tanya sekitar kita, berapa kira-kira harga tanah / m2. Bisa tanya tetangga dekat situ, ataupun tanya ke kelurahan. 
3. Tanya pada Appraisal bank (jika anda sudah mempunyai kenalan). Cara kenalan dengan appraisal gimana ya? gampang  saja, anda coba apply KPR di bank, keluarkan uang sedikit, soalnya sekarang kalau appraisal bank harus membayar biaya appraisal. kira-kira 500-750rb. Nah setelah itu appraisal pasti akan menelepon anda untuk menanyakan lokasi rumah yang akan diappraisal, ataupun nantinya memberi informasi berapa harga appraisal yg mereka nilai. Kan sudah dapat no teleponnya, tinggal diajak kenal aja, kalau misalnya ada rumah yang anda ingin tahu harga pasarnya, tinggal hubungi appraisal tadi, pasti harga appraisalnya lebih murah jika apply dari bank. Selain itu anda sekalian bisa nanya-nanya, kalau rumah daerah sini harga tanahnya berapa ya, kalo daerah sini berapa. Biasa, mereka sudah tahu harga tanah di daerah-daerah dalam 1 kota. Kalau tanya harga tanah, anda sudah tidak perlu membayar lagi.

Menentukan Nilai dari Harga Bangunan.

Berikut untuk harga bangunan / m2. Harga bangunan juga sama, bisa tanya appraisal ataupun tanya kontraktor bangunan. Rata-rata harga /m2 itu sama dalam 1 kota. Kalo di DKI Jakarta kira-kira Rp. 2.5jt – 3Jt/m2. Bedanya dengan harga tanah, kalo harga tanah, beda lokasi tapi dalam 1 kota harga tanah bisa beda-beda. Apalagi yang depannya jalan besar. Pasti harga tanah mahal. Tapi kalo harga bangunan untuk 1 kota, relatif sama harga bangunannya.

Nah sudah bisa menentukan harga tanah dan harga bangunan. Contoh :

Jika kita ingin membeli rumah, kita tinggal tanya luas tanah berapa, dan luas bangunan berapa. Misalnya luas tanah adalah 100 m2, luas bangunan 200m2. Kok bisa luas bangunan lebih besar dari luas tanah? heheh, bisa saja, kan 2 lantai, jadi dikali 2. Sekarang cara hitungnya. Taruhlah setelah anda survey anda atau harga pasar mendapatkan harga tanah sekitar situ adalah 5juta/m2, harga bangunan 2.5jt/m2. Tinggal dihitung saja, Harga Tanah : 100m2 * 5jt/m2 = 500jt rupiah.

 Harga Bangunan : 200m2 x 2.5jt/m2 = 500jt. Dapat deh harganya. Harga Jual Rumah : 500jt + 500jt, jadi total 1M. Jika anda ingin menjual, juallah di atas harga pasar yang telah kita hitung tadi. Jika anda ingin membeli, carilah harga di bawah harga pasar.

Bedanya Pemburu Rente dan Agent Property

Masalah yang paling hangat dinegara kita tercinta ini per Desember 2015 ini yaitu “Papa Minta Saham”. Sesuai dengan pernyataan banyak kalangan adalah adanya Pemburu Rente. Apa itu pemburu rente? Pemburu Rente adalah Kaum kapitalis yang mencoba menjalin hubungan dengan birokrasi dalam rangka untuk memperoleh keuntungan bisnis dapat disebut sebagai pemburu rente (rent-seeker).  Pada dasarnya pemburu rente adalah mencari dan mendapatkan peluang untuk menjadi penerima rente  yang diberikan oleh birokrasi dengan cara menyerahkan sumber dayanya, menawarkan proteksi atau memberikan wewenang tertentu yang diaturnya. Dalam pengertian ini, rente didefinisikan sebagai selisih antara nilai pasar dari suatu  “kebaikan hati” dari birokrasi dengan jumlah yang dibayar oleh penerima rente kepada birokrasi atau pemerintah dan atau secara pribadi kepada penolongnya di kelompok birokrasi. Apabila tidak membayar sama sekali, seluruh nilai pasar adalah rente atau lebih tepatnya disebut rente ekonomi.

Lalu apa bedanya dengan kata Broker atau Agent. Membaca kata broker, apa persepsi yang muncul dipikiran kita? Persepsi kita bisa berarti orang yang suka minta komisi, ada unsur percaloan, atau malah perspektif yang negatif seperti masalah menjandi panjang. Broker sendiri berarti pedagang perantara. Mungkin takala zaman belum seperti sekarang, seorang produsen yang menciptakan suatu produk disebabkan memiliki keterbatasaan waktu dan tenaga untuk menjual dan memasarkan produknya, kemudian menggunakan jasa broker dengan imbalam komisi bagi yang mampu membawa pembeli.

Broker bertindak sebagai pedagang perantara, berfungsi mempertemukan penjual dan pembeli sehingga mempercepat dan membantu kelancaran proses negoisiasi. Hasil akhir adalah memperoleh komisi dari jasa layanan mereka. Broker menjual informasi tentang apa yang dibutuhkan pembeli, dan mencari pemasok-pemasok mana yang menyediakan barang kebutuhan tersebut.

Dunia per-broker-an tidak bisa lepas dalam kehidupan sehari-hari kita. Dalam hal percintaan terkadang muncul juga broker yang kita kenal dengan istilah mak comblang, Agent atau makelar. Tugasnya sebagai katalisator, dalam ilmu kimia, katalisator diperlukan bila ingin melarutkan dua zat yang sulit menyatu tapi dengan adanya katalisator maka zat tersebut akhirnya dapat menyatu.

Dibidang property, seorang broker memiliki peran untuk menegosiasikan penjualan property antara penjual dan pembeli dengan imbalan komisi tertentu. Sebagai broker professional mereka harus bertindak bagi kepentingan penjual dan pembeli dan buka untuk dirinya sendiri, selain itu juga harus bisa menjadi problem solver, mencari solusi bila ada ketidak sesuaian antara penjual dan pembeli dengan pendekatan win-win solution. Sepertinya tugasnya mudah, cukup menghubungkan antara pemilik property dan calon buyer, tapi ternyata tidaklah demikian.!.

Kesuksesan pejualan property itu hampir 90%  terlaksana dengan adanya Agent Property. Jasa mereka sangat dibutuhkan oleh penjual atau pembeli, tetapi pada kenyataannya masih banyak yang menganggap rendah untuk propesi ini. Untuk itu kepada penjual (vendor) atau pembeli yang mau mencari rumah, apartemen, gudang atau tanah, hubungilah mereka.

Usaha bisnis broker property sebenarnya tidak perlu banyak modal. Kecuali kita membeli waralaba atau franchise seperti ERA, Century 21, RayWhite, Coldwell Banker, dan lain sebagainya. Itu bisa kisaran 150 juta sampai 350 juta. Belum lagi kita harus menyiapkan budget untuk mencari ruang usaha sebagai kantor, 1 orang yang bertindak sebagai member broker atau managing director, 2 orang pegawai administrasi, 1 orang driver. Gaji mereka disesuaikan dengan UMR setempat, terus ada biaya overhead, seperti listrik, biaya telepon (line telepon minimal dua line). Kantor tidak perlu membayar marketing, karena mereka sifatnya menerima komisi saja.

Secara sederhana untuk usaha broker property bila TANPA system waralaba bisa dimulai dengan tim kecil saja. Modal utamanya tentu informasi, yakni mencari informasi property yang akan dijual atau mencarikan property bila kita mendapatkan seorang calon pembeli yang serius dan kemudian mengajaknya bertemu untuk deal harga. Bagi hasil umum yang berlaku ada komisi berkisar 1 sampai 5%. Developer yakni yang membangun property biasanya berbentuk perumahan umumnya memberikan komisi antara 1-2% bagi broker tradisonal (BT) bila kita membawa buyer dan buyer tersebut membeli rumah developer itu.

Prospek mencari listing (maksudnya mencari pemilik yang sedang/ingin menjual atau menyewa property dan mempercayakan kita untuk memasarkannya), bisa kita dapatkan melalui kawan, kerabat, iklan baris disurat kabar, atau lagi jalan-jalan dan menemukan tanda didepan rumah pemilik. Semuanya itu bisa kita prospek agar bersedia diajak kerja sama dengan kita. Bila kita mendapatkan pembeli kita tawarkan mau tidak sang pemilik memberi komisi kepada kita, atau bekerja sama untuk deal harga, atau sistemnya jual harga dengan cara pemilik mententukan harga terserah kita mau menjual dengan harga berapa. Selisihnya itu menjadi milik kita.

Kegiatan untuk mencari pembeli bisa dilakukan dengan meng-iklan-kan property sang pemilik tadi, memang akhirnya kita harus mengeluarkan biaya. Dengan beriklan dari situ lah kita merespon calon pembeli yang betul-betul serius mau membeli rumah tersebut.

Nah bila ada respon iklan dari seorang yang bertanya tentang property yang kita iklan kan tadi, calon pembeli itu bisa kita approach dan follow-up agar mau mempercayai kita untuk berkeja sama mencari property sesuai kriteria mereka. Mungkin dengan bertemu langsung, dan berkenalan, sebagai seorang broker yang serius dan profesional tentu kita akan berusaha mencarikan tipe property sesuai dengan kebutuhan pembeli tersebut, dan bersama-sama meninjau lokasi.

Logikanya dengan mengiklankan property dari prospek listing tadi, kita mendapat respon dari yang membaca iklan kemudian bisa menyaringnya menjadi calon buyer, kemudian kita pun memiliki tugas baru lagi yakni mencari property yang diinginkan pembeli dengan cara melihat iklan di surat kabar, jaringan atau kawan sesama broker, atau dengan cara canvassing (kegiatan untuk mendapatkan prospek dengan berjalan-jalan disekitar lokasi tertentu).

Ada keahlian lagi yang diperlukan bagi seorang broker yakni kemampuan sosial atau human skill, interpersonal skill, komunikasi yang jelas dan baik, mampu membangun kepercayaan (trust) terhadap klien. Job broker ini berhubungan dengan orang-orang maka people skill sangat diperlukan, tidak ada salahnya memulai membaca buku tentang relationship dan personality. Selain itu memiliki kemampuan penjualan (selling skill) iyang harus terus menerus kita kembangkan. Kreatifitas kita dalam memasarkan dan menjual unit property suatu hal yang mutlak.

Satu hal lagi yakni sedikit punya pengetahuan dibidang legal dan hukum, yaitu membuat suatu perjanjian kerja sama, agar aman setiap perjanjian kerja sama sebaiknya dilakukan secara tertulis untuk menghindari pemilik yang tidak mau membayar komisi. Kita pun harus familiar dengan surat-surat seperti akta tanah, sertifikat tanah, jangan sampai misalnya kita menemukan masalah menjual tanah yang sedang bersengketa, adanya teman dibidang tersebut membantu kita dalam mencari solusi-solusi. Misalnya pada notaris, pejabat pembuat akta tanah ataupun didepatemen pertanahan.

Pengetahuan tentang arah perkembangan suatu daerah yang lazim disebut perencanaan tata kota harus dimengerti. Daerah mana yang akan berkembang sebagai daerah bisnis, dimana daerah yang prioritas pemukiman, daerah mana yang akan berkembang misalnya saja akan dibangun suatu pusat pendidikan haruslah kita ketahui. Naik turunnya nilai property sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor yang disebutkan tadi.

Bisnis perantara property harus sabar, terkadang menghadapi calon pembeli, mereka biasanya tanya macam-macam. Protes sana sini kondisi rumah tersebut. Mengoceh tentang property yang dibutuhkan. Itupun sudah capek temanin keliling seharian liat beberapa listing (property) namun akhirnya bila di tanyakan tidak sesuia kriteria, tidak jadi beli, atau tidak minat sama sekali. Ditelpon kembali tidak diangkat-angkat, alias dicuekin. Nasib jadi Agent Property. Harus Sabar.

Semoga Dapat dipahami. Selamat beraktifitas.

Membeli Property Adalah Bertanya

Pembeli kebanyakan tidak punya gambaran yang jelas tentang property yang dia inginkan. Apalagi untuk yang pertama kali membeli rumah. Bagi yang sudah pernah keputusan membeli property adalah hal yang perlu dilakukan dengan hati-hati. Karena seperti orang juga dengan istilah berjodohan. 

Bila seorang agen property tidak mampu mengarahkan dan mengungkap kebutuhan dan keinginan pembeli, melalui pertanyaan-pertanyaan, pembeli akan bingung dan ragu dalam mengambil keputusan. Penawaran yang dilakukan terlalu rendah, untuk menghindari resiko kemahalan dan salah lokasi.

Sering pembeli semakin banyak melihat lokasi semakin bingung. Agen propertinya juga lelah dan bosan dengan pembelinya. Meninjau lokasi lebih dari sepuluh dengan lokasi yang berbeda-beda, berjauhan, selama berbulan bulan, menunjukan agen property tidak memahami dan mengarahkan pelanggannya.

Pertanyaan-pertanyaan berikut mengurangi biaya kita sebagai agen property Efisien dalam waktu kita maupun pembeli yaitu :

1.      Dimana lokasi yang Bapak/Ibu inginkan ? Pastikan pembeli menyebut satu lokasi tertentu, bukan acak.

2.      Berapa perkiraan harga property yang dicari ? Jawaban akan memberikan gambaran Pembeli mengenal daerah /lokasi tersebut atau tidak.

3.      Berapa luas tanah dan luas bangunan yang dibutuhkan ? Jawaban akan menunjukkan Pembeli cukup mengerti tentang kebutuhannya atau tidak.

4.      Berapa lama Bapak/Ibu telah mencari rumah di daerah tersebut ?

5.      Kapan Bapak/Ibu berencana menempati rumah yang baru ? Jawaban menunjukan keseriusan dan urgensi.

6.      Siapa yang akan menempati rumah baru nanti ? Jawaban menunjukan seberapa besar peluang pembeli akan segera menawar.

7.      Berapa rumah yang telah ditinjau di daerah itu ? Mungkin yang akan kita tawarkan, sudah ditinjau juga.

8.      Apakah sudah ada penawaran untuk rumah yang pernah ditinjaunya ?

9.      Apakah Bapak/Ibu dengan pembayaran cash atau melalui bank/ KPR ?

10.  Kapan peninjauan lokasi akan dilakukan ?

Masih banyak pertanyaan pertanyaan lain bisa diajukan untuk mempercepat transaksi. Persiapan yang baik sebelum bertemu dengan pembeli perlu dilakukan, bila kita ingin berhasil dalam menjual.

Selamat mencoba.

Tugas-Tugas Utama Agent Property

Listing 

Listing secara harfiah berarti mendaftar. Apa yang didaftar? Tentu saja properti yang akan dipasarkan. Jadi, pengertian listing secara umum adalah mencari daftar properti yang hendak kita pasarkan. Agen properti yang sukses harus memiliki banyak listing. Memiliki banyak listing berarti memiliki peluang lebih banyak untuk terjadinya transaksi jual beli.

Listing didapatkan melalui canvassing, informasi dari pemilik properti, internet, dan koran. Sebenarnya, tidak terlalu sulit untuk mencari listing yang banyak. Namun, di antara listing yang banyak tersebut belum tentu semuanya listing yang baik. Apa maksudnya? Tidak semua listing akan terjual dalam waktu yang singkat karena berbagai alasan misalnya harga, lokasi, kondisi properti. Di sisi lain ada listing yang sangat mudah untuk dijual karena harganya pasaran, lokasinya strategis, dan kondisnya masih bagus. Jadi, listing tidak selalu berhubungan dengan kuantitas tetapi juga kualitas harus diperhatikan. Untuk apa memiliki banyak listing tetapi semuanya listing sampah.

Selling 

Selling artinya memasarkan properti yang sudah kita listing. Ada banyak media yang dapat digunakan untuk memasarkan listing seperti internet, koran, maupun papan atau spanduk. Di antara media promosi tersebut semuanya memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing. Agen properti harus pintar berhitung kapan menggunakan media promosi tersebut. Jika seorang agen sudah memiliki basis klien yang banyak, bahkan tidak perlu media promosi sudah dapat berjualan. Tinggal tawarkan saja kepada klien-klien Anda. Entah investor maupun pemakai, siapa tahu ada yang cocok. Perlu juga sebagai agen properti mengembangkan jaringan seluas-luasnya baik dengan konsumen maupun sesame agen. Hal itu dapat mendorong terjadinya selling yang lebih cepat.

Clossing 

Clossing secara harfiah bermakna tutup. Artinya di sini adalah deal transaksi melalui Anda sebagai agen. Inilah saat yang ditunggu-tunggu oleh semua agen sebenarnya. Setelah tahapan ini dilalui seorang agen mendapatkan haknya berupa komisi dari proses transaksi properti tersebut. Berapa besarannya? Nanti kita bahas di artikel yang lain. Dan yang pasti, agar sampai pada tahap closing seorang agen harus mempunyai semangat gigih, pantang menyerah, dan berjiwa melayani. Kepuasan konsumen adalah harga yang tidak bisa ditawar. 

Selamat berjuang, semoga sukses.

Prediksi Bisnis Property di Tahun 2016

Setelah mengalami penurunan sejak akhir tahun lalu, geliat bisnis properti diprediksi akan kembai tumbuh pada pertengahan tahun depan. Eddy Ganefo, Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) mengatakan, prediksi itu seiring optimisme pertumbuhan ekonomi nasional yang diperkirakan mengalami percepatan pertumbuhan pada awal tahun depan."Asumsinya karena pada awal tahun depan diprediksi ekonomi akan bangkit, dan properti tumbuh pada pertengahan tahun depan," katanya, Selasa (1 September 2015).

Dia menuturkan, penurunan bisnis properti yang terjadi sejak akhir tahun lalu mencapai 50% bagi perumahan vertikal dan 42% bagi perumahan horizontal atau landed. Kondisi ini disebabkan kelesuan pertumbuhan ekonomi nasional yang membuat menurunnya daya beli masyarakat. "Dan para investor yang ingin membeli rumah masih wait and see," ujarnya. (Sumber : Tempo.com)

Sedangkan Menurut Bisnis.com, Indonesia Property Watch (IPW) memprediksi kondisi industri properti tahun depan akan memasuki fase baru di mana harga akan mulai merangkak naik dari posisi tahun ini yang berada di titik terendah. Survei harga properti residensial Bank Indonesia menunjukkan, hingga kuartal II 2015, pertumbuhan harga properti mencapai 5,95%, level terendah sejak kuartal 4 2012.

Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghanda, menilai level pertumbuhan harga dan penjualan properti tahun ini juga sejalan dengan perlambatan pertumbuhan ekonomi. Sebagaimana diketahui, hingga kuartal II 2015, pertumbuhan ekonomi Indonesia mencapai 4,7%, level terendah dalam enam tahun terakhir.

"2016 akan mulai fase baru, sesuai siklus 3-4 tahun, akan booming lagi di 2020," ujarnya kepada bisnis.com belum lama ini. Dia menambahkan, tahun depan kenaikan harga proeprti diprediksi mencapai 5%-10%. Kenaikan harga menurut Ali akan dipicu oleh pembangunan infrastruktur. Dia mengakui, realisasi belanja infrastruktur memang tidak akan pesat, namun itu cukup untuk merangsang pergerakan harga properti.

Ali juga memprediksi, dalam lima tahun ke depan pergerakan harga properti akan lebih sehat karena akan mencerminkan harga real. Sementara itu, pergerakan harga dalam lima tahun terakhir menurut Ali tidak normal. "Banyak yang overvalue, harga normal itu perbedaan antara primer dan sekunder 5%-10%, di atas itu gak normal," katanya.

Feng Shui untuk Diketahui Agent Property

Praktik Tiongkok kuno feng shui digunakan Untuk menyelaraskan Energi dan Lingkungan seseorang agar kemakmurannya meningkat. Secara harfiah feng shui diterjemahkan sebagai "angin dan air", "feng" mewakili semangat dan energi, sementara "shui", mewakili perubahan. Feng Shui  telah digunakan sejak Dinasti Zhou (1046-256 SM) dalam menemukan medan dan sumber air yang tepat dan ideal untuk membangun tempat kekaisaran.

 

Sampai saat ini praktik feng shui masih digunakan untuk mencari keseimbangan dengan menempatkan furnitur dan benda-benda lain di posisi yang harmonis, baik di rumah maupun kantor. Banyak yang percaya bahwa penempatan yang tepat dari item atau barang sehari-hari dapat meningkatkan hubungan, kekayaan, dan kesehatan sementara penempatan yang tidak tepat dapat menyebabkan ketidakharmonisan.

Namun, jika bagian rumah Anda tidak kondusif menurut feng shui, bukan berarti tidak bisa diperbaiki. Setiap masalah desain dapat diperbaiki dengan menambahkan atau mengimbanginya.

Ruang tamu

Ruang pertama yang Anda lihat ketika memasuki rumah haruslah ruang tamu. Idealnya, ruang tamu ditempatkan di tengah-tengah rumah untuk membawa keberuntungan dan kemakmuran. Pusat ruang tamu dianggap sebagai zona keberuntungan, jadi penting dalam menjaga ruang yang terbuka untuk menarik kekayaan.

Cobalah menempatkan sofa pada dinding untuk memberikan dukungan yang kuat. Orang yang duduk di ruang tamu harus dapat melihat semua orang memasuki ruangan, dan tidak ada benda menghalangi pintu masuk yang dapat menghambat kelancaran arus energi positif.

Cermin di ruang tamu juga tidak boleh berhadapan langsung dengan pintu depan, yang dapat menyebabkan hilangnya kekayaan.

Menambahkan tanaman dan barang-barang dekoratif dengan sudut membulat dan tepi yang lembut juga dapat membantu meningkatkan aliran energi. Anda pun bisa menempatkan sebuah akuarium yang dipercaya menyebabkan peningkatan kekayaan.

Dapur terbuka

Seperti ruang tamu, dapur harus luas dan remang untuk menyambut energi yang baik. Cobalah untuk memiliki pandangan yang jelas dari pintu saat memasak, jika kompor menghadap dinding, tambahkan cermin untuk memantulkan bayangan pintu masuk.

Kamar mandi

Cobalah untuk menempatkan toilet jauh dari pusat kamar mandi untuk meningkatkan aliran energi ke segala arah. Idealnya, sembunyikan toilet di balik dinding, layar, atau tirai sehingga tidak bisa dilihat dari pintu. Tambahkan tanaman untuk meredakan energi buruk dan bau.

Jangan menaruh cermin di pintu kamar mandi, karena mencerminkan energi yang tidak dapat melarikan diri. Sebuah cermin selalu menggandakan apa yang pantulkan. Jadi, jangan menempatkan mereka di tempat yang akan mencerminkan kotoran atau kekacauan.

Kamar tidur

Tempat yang ideal untuk tidur adalah diagonal berlawanan dengan pintu kamar tidur. Kaki Anda seharusnya tidak menunjuk langsung di pintu. Karena menurut tradisi Tiongkok, orang mati selalu ditempatkan dengan kaki yang mengadap pintu kamar tidur, jadi yang terbaik adalah dengan tidak menirunya.

Pastikan menutup pintu di malam hari. Untuk menambahkan dukungan spiritual, kepala harus terbaring terhadap landasan yang kokoh seperti kepala tempat tidur atau headboard yang terbuat dari kayu.

Jangan menempatkan setiap fitur air atau dewa spiritual atau foto keluarga di kamar tidur Anda. Jika Anda dapat melihat diri Anda di cermin sambil berbaring di tempat tidur, cermin harus ditutup saat tidur.

Jangan menyimpan barang berat di atas kepala, karena dapat membuat Anda merasa kewalahan. Jika menggantung barang, lakukan di tempat Anda tidak bekerja di bawahnya.

Di kantor

Seseorang yang bekerja di kantor harus dapat melihat pintu dari meja mereka sebanyak mungkin. Dasar pemikirannya adalah karena Anda tidak bisa mengontrol apa yang Anda tidak dapat lihat, maka yang terbaik adalah Anda dapat melihat sebanyak mungkin. Bentuk meja juga dapat mencerminkan keberhasilan Anda.

Sebuah meja persegi panjang dapat membantu Anda berkonsentrasi, meja melingkar baik untuk brainstorming dan kreativitas. Smentara meja melengkung sangat ideal jika Anda duduk di bagian dalam kurva karena menarik energi ke arah Anda, dan sisi lain dari kurva yaitu menjaga orang lain tinggal berlama-lama.

Sebuah meja dengan depan yang dibatasi, membuat Anda tertutup, sementara dengan depan terbuka akan membuat Anda lebih mudah didekati.

Anda mempunyai niat untuk membeli sebuah rumah dan ingin membeli rumah menurut Feng Shui yang bagus dan tepat? Pemilihan properti merupakan hal yang penting sehingga harus dilakukan dengan tepat. Anda bisa mengikuti tips memilih desain rumah idaman menurut Feng Shui. Berikut tips penting fengshui berupa petunjuk dasar saat membeli rumah:

Fengshui Rumah

1.      Properti dengan Struktur Air dan Gunung

Carilah properti yang memiliki struktur gunung dan air dalam jarak/radius 5 sampai 10 km. Struktur Air dan Gunung merupakan dasar dari feng shui yang sempurna karena gunung adalah penghasil Qi (energi positif) dan Air sebagai tempat mengumpulnya Qi.

Struktur Gunung : Mencari rumah yang dekat dengan gunung yang memiliki lingkungan hijau dan subur. Hindari memilih properti yang dekat dengan gunung berbatu karena bisa memancarkan energi negatif (Sha Qi).

Struktur Air : Struktur air disini dapat dalam bentuk kolam, sungai, bendungan, maupun danau.

2. Properti dengan karakteristik Naga Hijau, Harimau Putih, Kura-kura Hitam, dan Phoenix Merah

Ini merupakan properti dengan bagian belakang, kiri, dan kanan yang lebih tinggi.

3. Desain Interior Ruangan

Ada beberapa hal yang harus diperhatikan pada saat menata interior ruangan yaitu :

·    Dapur tidak boleh terletak di sebelah utara (karena utara merupakan simbol air, sedangkan dapur adalah simbol api).

·        Kamar mandi tidak boleh terletak di sebelah selatan (selatan merupakan simbol api dan kamar mandi adalah simbol air).

·         Untuk bagian tengah rumah, sebaiknya tidak terletak dapur, tangga, atau kamar mandi.

·      Hindari pintu depan rumah yang langsung menghadap ke pintu dapur, tangga, maupun pintu kamar mandi.

4.      Properti yang mempunyai Bright Hall Effect

Bright Hall Effect itu adalah properti yang mempunyai ruang terbuka yang besar sehingga bisa mengumpulkan Qi.

5. Bentuk Bangunan Minimalis

Carilah rumah dengan bentuk bangunan sederhana dan teratur seperti rumah minimalis daripada memilih bangunan rumah dengan bentuk yang tidak teratur dan mempunyai banyak sudut tajam yang dapat menimbulkan Sha Qi.

6. Lingkungan yang Asri

Sekeliling rumah yang Anda tempati harus asri dan sejuk dan tempat juga harus bersih dan nyaman, misalnya tidak dekat dengan tempat pembuangan sampah. Sekeliling rumah juga tidak dikelilingi oleh bangunan yang tinggi sehingga cahaya matahari dapat masuk ke rumah Anda.

7. Kontur Tanah

Rumah tinggal yang baik menurut Feng Shui adalah rumah dengan kontur tanah yang naik ke belakang, bukan sebaliknya. Ini dikarenakan rumah yang berada pada tanah yang menaik ke belakang bisa meningkatkan kemakmuran.

8. Hindari membeli properti dengan banyak strutur buatan manusia

Properti dengan struktur buatan manuasia yang banyak bisa memberi dampak negatif. Struktur buatan manusia tersebut seperti jalan tol, pertigaan jalan, saluran drainase, menara.

9. Arah hadap pintu depan

Arah hadap pintu depan ini sebaikya sesuai dengan angka Kua dari kepala keluarga atau pencari nafkah dari keluarga.

Untuk pria memakai rumus: (100-tahun lahir)/9 sisanya disebut Kua.

Untuk wanita memakai rumus: (tahun lahir-4)/9 sisanya disebut Kua.

Kelompok Barat: Kua 2,5,6,7, dan 8 dan arah hadap dari pintu depan adalah: Barat, Barat Laut, Barat Daya, atau Timur Laut.

Kelompok Timur: Kua 1,3,4, dan 9 dan arah hadap dari pintu masuk utama adalah Timur, Utara, Selatan, atau Tenggara.

Pria kelahiran 1953 mempunyai Kua = (100-53)/9 sisa 2 (BARAT)

Wanita kelahiran 1977 mempunyai Kua = (77- 4)/9 sisa 1 (TIMUR)

10. Waktu

Saat transaksi pembelian rumah atau saat waktu menempati rumah adalah hal yang sangat penting. Hindari untuk melakukan aktivitas pada saat tahun-tahun chiong (bertentangan). Pasangan chiong adalah ular-babi, naga-anjing, kerbau-kambing, harimau-monyet, kelinci-ayam, dan tikus-kuda.

Demikian tips membeli rumah berdasarkan fengshui. Semoga bermanfaat dan terima kasih.

Istilah-Istilah Yang Harus Diketahui Agent Property

Bagi seorang agent property pemula, hal apa saja yang harus mereka ketahui?. Pada bidang property banyak istilah-istilah yang akan dijumpai, namun istilah-istilah yang harus diketahui terlebih dahulu adalah sebagai berikut :

AJB

Akta Jual Beli. Akta yang menyatakan telah terjadi peralihan hak kepemilkan atas sebuah aset dan sah secara hukum, karena nama di sertifikat telah diganti menjadi nama pembeli.

Anami

Apartemen sederhana milik. Kelasnya ada di antara rusunami dengan apartemen/kondominium.

Bepertarum

Badan Pertimbangan Tabungan Perumahan.

BBN

Bea Balik Nama.

BPHTB

Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan.

BPN

Badan Pertanahan Nasional.

Ekslusif

Hanya kita agent, kalau laku sama pemilik rumah atau agent lain, kita tetap akan dapat komisi dari penjual rumah.

Fasum

Fasilitas Umum seperti lapangan bermain, taman.

Fasos

Fasilitas social seperti pos yandu, pos kesehatan atau mesjid.

FLPP

Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan.

GSB 

Garis Sempadan Bangunan, adalah garis batas yang tidak boleh dilampaui dalam membangun bangunan ke arah GSJ (jarak minimal antara bangunan dengan jalan).

GSJ

Garis Sempadan Jalan, atau garis rencana jalan yang ditetapkan dalam rencana kota.

HGB

Hak Guna Bangunan.

HGU 

Hak Guna Usaha.

HPL

Hak Pengelolaan Lahan.

IMB

Izin Mendirikan Bangunan. Diberikan kepada perorangan atau badan hukum untuk dapat melaksanakan kegiatan pembangunan properti.

IPB

Izin Penggunaaan Bangunan. Izin yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum setelah properti selesai dibangun sesuai IMB dan telah memenuhi syarat fungsi perlengkapan bangunan.

Kanto

Kantor toko

KMB

Kelayakan Menggunakan Bangunan. Izin yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum setelah habis masa berlakunya IPB (5 tahun untuk bangunan non rumah tinggal dan 10 tahun untuk bangunan rumah tinggal) terhadap pemenuhan persyaratan kelayakan untuk berfungsinya bangunan.

KPR

Kredit Pemilikan Rumah.

KPA

Kredit Pemilikan Apartemen.

KDB

Koefisien Dasar Bangunan, yaitu angka persentase perbandingan luas bangunan yang bisa dibangun terhadap luas tanah yang tersedia, sesuai rencana tata kota. Misalnya, KDB 50%, luas lahan 1000 m2. Berarti luas lahan yang dapat dibangun hanya 500 m2, sisanya digunakan untuk ruang terbuka hijau dan resapan air.

KLB

Koefisien Lantai Bangunan, yaitu perbandingan jumlah luas seluruh lantai terhadap luas tanah perpetakan yang sesuai dengan rencana kota.

LTV

Loan to Value. Rasio antara nilai kredit terhadap agunan pada saat awal pemberian kredit.

NJOP

Nilai Jual Objek Pajak adalah nilai yang ditetapkan negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi PBB. NJOP seringkali diasumsikan sebagai harga terendah atas properti. Biasanya properti yang dijual dengan harga 1,5 hingga dua kali lipat dari harga NJOP.

NPWP

Nomor Pokok Wajib Pajak.

Open Listing

Pemilik milik rumah boleh ikut menjual rumahnya, atau memakai juga agentt yang lain.

PPh 

Pajak Perolehan penghasilan.

PBB

Pajak Bumi dan Bangunan.

PPAT

Pejabat Pembuat Akte Tanah

PPJB

Pengikatan Perjanjian Jual Beli, yakni perjanjian jual-beli antara pihak penjual dan pembeli dimana masih sebatas kesepakatan saja dan belum ada peralihan hak kepemilikan tanah/rumah secara hukum. Dengan demikian, di sertifikat masih atas nama penjual, sampai klausul-klausul yang disepakati terpenuhi. PPJB biasanya dilakukan agar tidak dibeli oleh pihak lain.

PPN

Pajak Pertambahan Nilai.

RAB

Rancangan/Rencana Anggaran Biaya, yaitu ringkasan perkiraan pengeluaran dan pemasukan dalam pengerjaan sebuah proyek properti. Melalui RAB ini bisa ditentukan beberapa hal, diantaranya harga jual yang layak, paket investasi, perkiraan keuntungan, durasi pengerjaan, dan lain-lain.

Ruko

Rumah toko

Rukan

Rumah Kantor

Rusunami

Rumah Susun Sederhana Milik.

Rusunawa

Rumah Susun Sederhana Sewa.

SBDK

Suku Bunga Dasar Kredit

SIUP

Surat Izin Usaha Perdagangan.

SHGB

Sertifikat Hak Guna Bangunan.

SHM

Sertifikat Hak Milik.

SIPPT

Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah, yakni  izin dari gubernur terhadap penggunaan tanah bagi bangunan dengan kepemilikan luas tanah 5000 m2 atau lebih.

SMF

Secondary Mortgage Facility.

SOHO

Small Office, Home Office atau hunian yang juga dijadikan sebagai kantor.

SPPT

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang.

SPOP

Surat Pemberitahuan Objek Pajak.

TDP

Tanda Daftar Perusahaan. Diberikan dinas pemerintahan kepada perusaahaan yang telah disahkan pendaftarannya.

UUPA

Undang-undang Pokok Agraria