LOAN TO VALUE (LTV)

Rapat Dewan Gubenur Bank Indonesia pada 28-29 Juni 2018 memutuskan untuk menempuh kebijakan makroprudensial yang akomodatif dengan melaonggarkan Loan To Value atau LTV dalam rangka mendorong pertumbuhan pembiayaan sektor properti. Bank yang memenuhi syarat dibebaskan menentukan besaran uang muka kredit pemilikan rumah untuk pembelian rumah  pertama.

Kebijakan publik yang memudahkan masyarakat agar dapat memiliki properti sangat penting mengingat properti salah satu kebutuhan pokok masyarakat. Lebih lanjut, pembelian properti adalah salah satu pengeluaran atau investasi terbesar dalam hidup seseorang. Studi Malpezzi (1990) menyatakan, investasi properti dapat mencapai 10 – 50 persen dari total pendapatan seseorang, baik di negara maju maupun negara berkembang.

Pelonggaran KPR untuk pembelian rumah pertama memang beralasan. Sebab, baik saat kinerja sektor properti sedang naik maupun turun, selalu ada orang yang membeli rumah pertama atau rumah untuk dihuni. Bahkan, pada saat pasar properti lesu, investor menahan dana atau mengalihkan investasi ke sektor lain, tetapi pembeli rumah pertama tidak berkurang.

Sebagian besar pembeli rumah pertama adalah keluarga muda dengan penghasilan terbatas. Harga rumah yang diminati di bawah Rp. 1 miliar. Maka, banyak pengembang besar yang masuk ke segmen menengah ke bawah karena potensi pasar yang sedemikian besar. Pasar rumah subsidi juga tetap besar. Dari angka kekurangan rumah yang diklaim masih sekitar 11,4 juta rumah.

Kebijakan makroprudensial dapat dipahami sebagai kebijakan yang menerapkan prinsip kehati-hatian pada sistem keuangan untuk menjaga keseimbangan antara tujuan makroekonomi dan mikroekonomi. Instrumen ini pada dasarnya disusun dengan menyesuaikan kondisi tiap-tiap negara. Namun, berapa instrumen makroprudensial diterapkan karena mandat standar Internasional.

Salah satu kebijakan di sektor keuangan yang sering dikaitkan dengan sektor properti adalah kebijakan makroprudensial Loan To Value (LTV). Instrumen LTV secara khusus mengatur besaran Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) yang diberikan kepada calon debitor.

Apa itu 'Loan-To-Value Ratio.

Rasio pinjaman terhadap nilai (rasio LTV) adalah rasio penilaian resiko pinjaman yang lembaga keuangan dan kreditur lainnya periksa sebelum menyetujui hipotek. Biasanya, penilaian dengan rasio LTV tinggi umumnya dipandang sebagai risiko yang lebih tinggi dan, oleh karena itu, jika hipotek disetujui, pinjaman umumnya biaya peminjam lebih banyak untuk meminjam. Selain itu, pinjaman dengan rasio LTV tinggi mungkin mengharuskan peminjam untuk membeli asuransi hipotek untuk mengimbangi risiko kepada pemberi pinjaman.

Rasio LTV dihitung sebagai jumlah Jaminan atau hipotek dibagi dengan nilai properti yang dinilai, dinyatakan sebagai persentase. Sebagai contoh, seorang peminjam yang mengambil hipotek $ 92.500 untuk membeli rumah yang dinilai pada $ 100.000 akan memiliki rasio LTV 92,50% (92.500 / 100.000).

Rasio pinjaman terhadap nilai adalah komponen penting dari perjanjian  hipotek, apakah itu untuk tujuan membeli properti perumahan, membiayai kembali hipotek saat ini menjadi pinjaman baru, atau meminjam terhadap akumulasi ekuitas dalam properti.

Kebijakan LTV pertama kali diterbitkan di Indonesia pada Tahun 2012. Ini bertujuan untuk menahan laju pertumbuhan KPR yang berlebihan. Pada pertengahan 2012, KPR tumbuh 45% (yoy). Respons kebijakan saat itu dianggap cukup efektif karena penerapan dua paket LTV di tahun 2012 dan 2013 mampu menahan laju pertumbuhan KPR menjadi 15% pada 2014.  Pada pertengahan 2018, pergerakan data KPR menunjukan korelasi positif dengan penerapan instrumen LTV.

Sejak 2014, kinerja sektor properti turun seiring harga komoditas yang anjlok. Sektor properti bernilai strategis. Sektor ini terkait dengan 174 industri lain, seperti besi, semen, dan mebel. Jika kinerja sektor properti positif, industri lain akan terkena dampaknya. Calon pembeli pertama kebanyakan memanfaatkan KPR Perbankan.

Ketika terjadi perlambatan ekonomi pada 2015-2016, salah satu respon kebijakan yang ditempuh BI adalah melonggarkan kebijakan makroprudensial. KPR tumbuh 12,75% (yoy), lebih tinggi dari total kredit yang tumbuh hanya 10,26% pada Mei 2018. Pengguna KPR ini sekitar 75,8% dari total pembeli rumah, menurut Survey Bank Indonesia per Maret 2018 lalu.

Pelonggaran LTV yang baru diterbitkan Bank Indonesia (BI) akan berlaku 1 Agustus 2018. Sehingga diharapkan dapat mendorong pertumbuhan sektor properti, khususnya bagi generasi milenial untuk memiliki rumah pertamanya, karena tak ada lagi batasan LTV dari bank sentral, tapi diserahkan kepada manajemen risiko tiap-tiap bank.

Sumber :

Mohammad Nuryazidi, Harian Kompas, selasa, 31 Juli 2018

Norbertus Arya Dwiangga, Harian Kompas, Rabu 25 Juli 2018

https://www.investopedia.com/terms/l/loantovalue.asp#ixzz5MnK6SODI