LOAN TO VALUE (LTV)

Rapat Dewan Gubenur Bank Indonesia pada 28-29 Juni 2018 memutuskan untuk menempuh kebijakan makroprudensial yang akomodatif dengan melaonggarkan Loan To Value atau LTV dalam rangka mendorong pertumbuhan pembiayaan sektor properti. Bank yang memenuhi syarat dibebaskan menentukan besaran uang muka kredit pemilikan rumah untuk pembelian rumah  pertama.

Kebijakan publik yang memudahkan masyarakat agar dapat memiliki properti sangat penting mengingat properti salah satu kebutuhan pokok masyarakat. Lebih lanjut, pembelian properti adalah salah satu pengeluaran atau investasi terbesar dalam hidup seseorang. Studi Malpezzi (1990) menyatakan, investasi properti dapat mencapai 10 – 50 persen dari total pendapatan seseorang, baik di negara maju maupun negara berkembang.

Pelonggaran KPR untuk pembelian rumah pertama memang beralasan. Sebab, baik saat kinerja sektor properti sedang naik maupun turun, selalu ada orang yang membeli rumah pertama atau rumah untuk dihuni. Bahkan, pada saat pasar properti lesu, investor menahan dana atau mengalihkan investasi ke sektor lain, tetapi pembeli rumah pertama tidak berkurang.

Sebagian besar pembeli rumah pertama adalah keluarga muda dengan penghasilan terbatas. Harga rumah yang diminati di bawah Rp. 1 miliar. Maka, banyak pengembang besar yang masuk ke segmen menengah ke bawah karena potensi pasar yang sedemikian besar. Pasar rumah subsidi juga tetap besar. Dari angka kekurangan rumah yang diklaim masih sekitar 11,4 juta rumah.

Kebijakan makroprudensial dapat dipahami sebagai kebijakan yang menerapkan prinsip kehati-hatian pada sistem keuangan untuk menjaga keseimbangan antara tujuan makroekonomi dan mikroekonomi. Instrumen ini pada dasarnya disusun dengan menyesuaikan kondisi tiap-tiap negara. Namun, berapa instrumen makroprudensial diterapkan karena mandat standar Internasional.

Salah satu kebijakan di sektor keuangan yang sering dikaitkan dengan sektor properti adalah kebijakan makroprudensial Loan To Value (LTV). Instrumen LTV secara khusus mengatur besaran Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) yang diberikan kepada calon debitor.

Apa itu 'Loan-To-Value Ratio.

Rasio pinjaman terhadap nilai (rasio LTV) adalah rasio penilaian resiko pinjaman yang lembaga keuangan dan kreditur lainnya periksa sebelum menyetujui hipotek. Biasanya, penilaian dengan rasio LTV tinggi umumnya dipandang sebagai risiko yang lebih tinggi dan, oleh karena itu, jika hipotek disetujui, pinjaman umumnya biaya peminjam lebih banyak untuk meminjam. Selain itu, pinjaman dengan rasio LTV tinggi mungkin mengharuskan peminjam untuk membeli asuransi hipotek untuk mengimbangi risiko kepada pemberi pinjaman.

Rasio LTV dihitung sebagai jumlah Jaminan atau hipotek dibagi dengan nilai properti yang dinilai, dinyatakan sebagai persentase. Sebagai contoh, seorang peminjam yang mengambil hipotek $ 92.500 untuk membeli rumah yang dinilai pada $ 100.000 akan memiliki rasio LTV 92,50% (92.500 / 100.000).

Rasio pinjaman terhadap nilai adalah komponen penting dari perjanjian  hipotek, apakah itu untuk tujuan membeli properti perumahan, membiayai kembali hipotek saat ini menjadi pinjaman baru, atau meminjam terhadap akumulasi ekuitas dalam properti.

Kebijakan LTV pertama kali diterbitkan di Indonesia pada Tahun 2012. Ini bertujuan untuk menahan laju pertumbuhan KPR yang berlebihan. Pada pertengahan 2012, KPR tumbuh 45% (yoy). Respons kebijakan saat itu dianggap cukup efektif karena penerapan dua paket LTV di tahun 2012 dan 2013 mampu menahan laju pertumbuhan KPR menjadi 15% pada 2014.  Pada pertengahan 2018, pergerakan data KPR menunjukan korelasi positif dengan penerapan instrumen LTV.

Sejak 2014, kinerja sektor properti turun seiring harga komoditas yang anjlok. Sektor properti bernilai strategis. Sektor ini terkait dengan 174 industri lain, seperti besi, semen, dan mebel. Jika kinerja sektor properti positif, industri lain akan terkena dampaknya. Calon pembeli pertama kebanyakan memanfaatkan KPR Perbankan.

Ketika terjadi perlambatan ekonomi pada 2015-2016, salah satu respon kebijakan yang ditempuh BI adalah melonggarkan kebijakan makroprudensial. KPR tumbuh 12,75% (yoy), lebih tinggi dari total kredit yang tumbuh hanya 10,26% pada Mei 2018. Pengguna KPR ini sekitar 75,8% dari total pembeli rumah, menurut Survey Bank Indonesia per Maret 2018 lalu.

Pelonggaran LTV yang baru diterbitkan Bank Indonesia (BI) akan berlaku 1 Agustus 2018. Sehingga diharapkan dapat mendorong pertumbuhan sektor properti, khususnya bagi generasi milenial untuk memiliki rumah pertamanya, karena tak ada lagi batasan LTV dari bank sentral, tapi diserahkan kepada manajemen risiko tiap-tiap bank.

Sumber :

Mohammad Nuryazidi, Harian Kompas, selasa, 31 Juli 2018

Norbertus Arya Dwiangga, Harian Kompas, Rabu 25 Juli 2018

https://www.investopedia.com/terms/l/loantovalue.asp#ixzz5MnK6SODI 

PENGARUH HARGA RUMAH TERHADAP KENAIKAN NJOP

JAKARTA, KOMPAS.com - Pemerintah Provinsi DKI Jakarta telah menaikkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bumi dan Bangunan hingga mencapai 19,54 persen. Kenaikan ini dipastikan berdampak terhadap bisnis properti yang saat ini masih lesu dan diperkirakan bertahan hingga akhir tahun 2018. Menurut Wakil Sekjen DPP Real Estate Indonesia Bambang Ekajaya, kenaikan NJOP ini turut mendorong kenaikan tarif Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang harus dibayar masyarakat. "Efeknya adalah menjadi dasar untuk transaksi. Transaksi itu kadang PBB adalah patokan. Memang betul, tetapi PBB kadang-kadang sekarang ini sudah overprice," ungkap Bambang kepada Kompas.com, Senin (9/7/2018). 

Dalam sebuah transaksi, ia menuturkan, sering kali pengembang menjual properti dengan harga di bawah pasar. Hal itu disebabkan karena berbagai faktor, misalnya karena bidang tanah yang ditawarkan tidak berbentuk kotak. Namun, biaya NJOP yang dibebankan kepada calon pembeli tetap mengikuti aturan yang berlaku di kawasan tersebut. Akibatnya, mau tidak mau calon pembeli harus membayar NJOP lebih mahal dibandingkan harga perolehan propertinya. "Kalau bentuk tanahnya segitiga, kan harganya separuhnya. Jadi yang terjadi transaksinya Rp 3 miliar, NJOP Rp 5 miliar, jadi yang harus dibayar adalah dengan dasar Rp 5 miliar. Jadi bayangkan selisih itu membuat orang menjadi kesulitan ya," ujarnya. 

Sementara itu, CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda menilai, "Kenaikan NJOP terjadi di saat yang kurang tepat. Sebab, daya beli masyarakat saat ini tidak terlalu tinggi, sehingga menyebabkan mereka semakin terbebani ketika ingin membeli properti. "

Itu yang saya kritisi. Kenaikan sampai 19 persen terjadi pada momen yang enggak tepat," kata Ali saat dihubungi beberapa waktu lalu. Kondisi ini, menurut dia, semakin diperberat dengan kenaikan suku bunga BI 7 days repo rate yang telah mencapai 5,2 persen. "Pasar rumah seken juga sedang mengalami pelambatan harga. Itu pasti akan semakin menekan," ungkapnya. Sementara itu, Corporate Secretary PT Intiland Development Tbk Theresia Rustandi mengaku, saat ini korporasi tengah menghitung kemungkinan kenaikan harga properti yang ditawarkan. Pasalnya, kenaikan NJOP ini berkorelasi dengan dengan harga jual. "Pasti meningkatkan cost. Kami masih sedang menghitung. Faktor harga jual banyak, bukan hanya NJOP," singkat Theresia melalui pesan singkat.

Artikel ini telah tayang di Kompas.com dengan judul "Kenaikan NJOP Bikin Harga Rumah Melonjak", https://properti.kompas.com/read/2018/07/09/120552721/kenaikan-njop-bikin-harga-rumah-melonjak.

Penulis : Dani Prabowo

Editor : Hilda B Alexander

5 LANGKAH MUDAH MEMBUAT RUMAH SEDERHANA TERLIHAT MEWAH

Semua orang ingin tinggal di rumah yang tampil menarik, kita juga bisa mengubah ruang sederhana menjadi ruang yang tampak mewah. Ada cara-cara sederhana untuk mengubah ruangan tanpa harus mengeluarkan banyak uang. Kita akan membahas mengenai penggunaan bahan-bahan sederhana, memanfaatkan warna, dan bahan-bahan lain yang dapat Anda temukan dengan mudah.

1. Silver untuk Kemewahan

Warna emas mungkin warna yang paling menggambarkan uang, tetapi jika Anda benar-benar ingin ruang yang berkelas atas, Anda harus mengurangi warna-warna seperti ini. Ruang yang penuh dengan barang-barang emas saat ini malah terlihat kurang modern.

Sebagai pengganti warna emas, gunakan warna perak. Warna perak cukup menonjol tanpa terlihat murahan atau berlebihan. Chrome, nikel atau abu-abu metalik merupakan contoh wrana modern yang dapat kita gunakan, tampak berkelas dan lebih sesuai pada pandangan mata daripada warna emas.

2. Vinyl

Vinyl adalah bahan sintetis yang terbuat dari klorin dan etilena. Bahan yang murah, sangat tahan lama dan tahan api seperti yang digunakan pada piringan hitam. Selain pada lantai, vinyl juga digunakan dalam berbagai sisi rumah dan untuk hiasan, mainan, dan asesoris lainnya.

Saat ini, karpet tidak lagi menjadi penutup lantai yang tepat, karena dapat menahan kotoran, menyerap bau dan dapat dengan mudah bernoda. Vinyl lantai tampak lebih modern dan mudah dibersihkan, yang paling penting harganya lebih murah. Anda juga bisa terhindar dari kotoran dan warna karpet yang memudar. Lantai vinil tersedia dalam hampir semua warna atau pola yang kita inginkan dan juga bisa meniru pola bahan lain yang lebih mahal seperti kayu atau marmer. Fleksibilitas vinyl memudahkan kita untuk menyingkirkan semua karpet di rumah dan masih tetap mempertahankan gaya yang unik untuk setiap ruangan.

3. Dekorasi Bunga Segar

Jika Anda ingin hiasan yang sederhana untuk mengubah ruang yang sederhana menjadi ruang yang tampak mewah, gunakan bunga segar. Ada kesan tersendiri dari bunga yang baru dipotong yang menyegarkan ruangan dengan cara yang tidak bisa ditiru hiasan buatan manusia. Bunga-bunga segar menambah kehangatan dan kepribadian dengan berbagai lingkungan dan dapat membuat udara jauh lebih segar alami.

Bunga-bunga segar juga membuat kita lebih mudah untuk mengubah tampilan atau tema ruangan, terlepas dari dekorasinya. Anda dapat menambahkan hiasan musiman untuk ruang apapun melalui berbagai macam bunga, dan Anda dapat menarik perhatian ke daerah tertentu dengan menempatkan beberapa tunas bunga di dekatnya.

4. Maksimalkan Warna Putih

Pernahkah Anda bertanya-tanya mengapa hampir semua model rumah dan apartemen berisi ruangan berdinding putih? Jawabannya sederhana: warna putih cocok di semua tempat. Putih memberikan kesan bersih, terbuka, menyegarkan dan cocok dengan kondisi apapun. Menggunakan beberapa perabot putih untuk menonjolkan aksen berwarna, seperti hiasan vas atau lukisan dapat menjadi trik yang mudah. Jika Anda ingin memfokuskan mata ke arah tertentu, gunakan dinding putih untuk menarik fokus ke elemen dekorasi ruang tersebut.

Hal ini tidak berarti menutup penggunaan warna lain. Jika Anda ingin menciptakan ruang yang lebih emosional atau hidup, Anda dpat menggunakan variasi warna lain.

Baca juga : Jenis-Jenis Dinding Alternatif Agar Rumah Terlihat Mewah Tanpa Mengeluarkan Banyak Biaya

5. Utamakan Kebersihan

Hal ini mungkin tampak sepele, tapi Anda akan terkejut bahwa membuat ruangan tampak mewah yang paling mudah dan murah adalah menjaganya tetap bersih, bebas dari barang-barang berserakan yang tidak perlu. Mengurangi pigura, foto atau lukisan yang berlebihan dan menyimpan benda-benda sehari-hari di dalam laci atau keranjang dapat membuat kesan yang sama sekali berbeda. Mengatur dan menumpuk semua buku dan majalah dan jaga agar tidak terlalu banyak buku yang ada di luar. Hilangkan debu dan kotoran dari lantai, dinding dan furniture secara rutin.

Sumber : kompas.com