PP No. 34/2016 : PPh Pengalihan/Jual Beli Tanah/Bangunan 2,5%

Dengan pertimbangan dalam rangka percepatan pelaksanaan program pembangunan pemerintah untuk kepentingan umum, pemberian kemudahan dalam berusaha, serta pemberian perlindungan kepada masyarakat berpenghasilan rendah, pemerintah memandang perlu mengatur kembali kebijakan atas Pajak Penghasilan (PPh) atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, dan perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/ atau bangunan beserta perubahannya.

Berdasarkan pertimbangan tersebut, Presiden Joko Widodo pada tanggal 8 Agustus 2016 telah menandatangani Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.

Dalam PP itu disebutkan, atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari: a. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau b. perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya, terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final.

“Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksudadalah penghasilan yang diterima atau diperoleh pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak,” bunyi Pasal 1 ayat (2) PP ini.

Penghasilan dari perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/ atau bangunan beserta perubahannya sebagaimana dimaksud  adalah penghasilan dari: a. pihak penjual yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli pada saat pertama kali ditandatangani; atau b. pihak pembeli yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli sebelum terjadinya perubahan atau adendum perjanjian pengikatan jual beli, atas terjadinya perubahan pihak pembeli dalam perjanjian pengikatan jual beli tersebut.

Besarnya Pajak Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan sebagaimana dimaksud adalah sebesar:

1. 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan;
2. 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilalukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau
3. 0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat Penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

“Besarnya Pajak Penghasilan atas penghasilan dari perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya sebagaimana dimaksud berdasarkan tarif dari jumlah bruto, yaitu :

a. nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan tanah dan/ atau bangunan dilakukan melalui pengalihan yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa; atau 

b. nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan tanah dan/ atau bangunan dilakukan melalui pengalihan yang dipengaruhi hubungan istimewa,” bunyi Pasal 2 ayat (3) PP ini.

Sementara kriteria Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana sebagaimana dimaksud, sesuai dengan kriteria Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang mendapat fasilitas dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud adalah:

1. orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;
2. orang pribadi yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/ atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
3. badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/ atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihakpihak yang bersangkutan;
4. pengalihan harta berupa tanah dan/ atau bangunan karena waris;
5. badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yang telah ditetapkan Menteri Keuangan untuk menggunakan nilai buku;
6. orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan harta berupa bangunan dalam rangka melalsanakan perjanjian bangun guna serah, bangun serah guna, atau pemanfaatan barang milik negara berupa tanah dan/atau bangunan; atau
7. orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/ atau bangunan.

“Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional hanya mengeluarkan surat keputusan pemberian hak, pengakuan hak, dan peralihan hak atas tanah, apabila permohonannya dilengkapi dengan Surat Setoran Pajak atau hasil cetak sarana administrasi lain yang disamakan dengan Surat Setoran Pajak sebagaimana dimaksud,” bunyi Pasal 7 PP Nomor 34 Tahun 2016 itu.

Adapun pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, kesepakatan atau risalah lelang yang tidak memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud, menurut PP ini, dikenai sanksi sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan.

Demikian pula halnya dengan pihak penjual  yang tidak memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud, dikenai sanksi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Menurut PP ini, ketentuan lebih lanjut mengenai: a. tata cara penyetoran sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 5; b. pengecualian dari pengenaan Pajak Penghasilan; dan c. pelaporan Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan harta bempa tanah dan/atau bangunan, diatur dengan Peraturan Menteri Keuangan.

“Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku setelah 30 (tiga puluh) hari terhitung sejak tanggal diundangkan,” bunyi Pasal 12 Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 yang telah diundangkan oleh Menteri Hukum dan HAM Yasonna H. Laoly pada 8 Agustus 2016 itu. (Pusdatin/ES)

Sumber :

http://setkab.go.id/pp-no-342016-pph-pengalihanjual-beli-tanahbangunan-25-di-bawah-rp-60-juta-dikecualikan/

SYARAT DAN CARA MENGAJUKAN KPR UNTUK RUMAH SECOND

Empat (4) Tahapan dalam membeli rumah second lewat KPR yaitu:

1. Mempelajari persyaratan KPR bank dan melengkapi dokumen
2. Melewati process appraisal property yang akan dibeli
3. Mempertimbangkan penawaran bank dan biaya akad kredit
4. Melakukan akad kredit

Berikut ini lengkapnya:

LANGKAH 1

Melengkapi Dokumen Persyaratan Bank

Untuk tahap ini tidak ada perbedaan dengan mengurus KPR ke bank yang bekerja sama dengan developer. Jadi kita harus siapkan semua dokumen seperti:

1. KTP dan KK (Kartu Keluarga)
2. NPWP
3. Surat nikah
4. Dokumen terkait pekerjaan dan uang masuk (slip gaji 3 bulan terakhir dan surat keterangan bekerja untuk pegawai). Biasanya bank mensyaratkan pegawai sudah bekerja di perusahaan terakhir minimal selama 1 tahun. Jadi kalau niat mau KPR, jangan pindah-pindah kantor dulu ya
5. Rekening koran tabungan 3 bulan terakhir

Selain itu kita juga sudah meminta dokumen rumah yang akan dibeli dari penjual, antara lain:

1. Foto copy sertifikat
2. Fot copy IMB
3. Foto copy bukti pembayaran PBB 3 tahun terakhir.
4. Surat penawaran rumah dari penjual yang menuliskan bahwa dia setuju akan menjual rumahnya ke kita dengan harga sekian

Setelah semua persyaratan lengkap, kita bisa datang ke bank. Bank akan menunjuk staf salesnya yang akan berkomunikasi dengan kita tentang progress pengajuan KPR kita. Di jaman internet ini, kita bisa berkomunikasi lewat email dengan sales. Jika ada dokumen yang kurang, bisa dikirim lewat email saja. Tidak perlu diantarkan langsung ke bank.

Selanjutnya bank akan melakukan BI Checking untuk memastikan kita tidak punya kredit macet.

LANGKAH 2. 

Penilaian Harga Properti (Appraisal) oleh Bank

Katakanlah kita sudah lolos BI Checking dan bank menganggap kita layak berhutang. Selanjutnya bank akan menilai rumah yang akan kita beli.  Di sini lah perbedaan utama antara mengurus KPR mandiri dengan KPR yang bekerjasama dengan developer. Jika KPR dengan bank yang bekerja sama dengan developer, biasanya tidak perlu ada proses appraisal. Bank tidak perlu lagi  ‘menilai’ harga properti yang akan jadi objek jaminan kredit. Bank sudah setuju/deal dengan developer terkait nilai jual. Nah, berbeda dengan proses KPR jika membeli rumah kepada individu yang tidak punya kerja sama dengan bank. Bank harus mengutus orangnya (biasa disebut staf appraisal) untuk melihat rumah yang dijual tersebut dan menentukan harganya.

Untuk proses appraisal ini ada biayanya pada bank konvensional, sekitar 400 – 550 rb. KPR kita disetujui atau tidak, kita ambil atau tidak, uang appraisal tetap harus dibayar. Kalau pada bank syariah X tidak ada uang appraisal. Staf appraisal ini akan membuat janji dengan pemilik rumah dan melakukan penilaian. Kita sebagai pembeli tidak perlu hadir.

Beberapa hari setelah staf appraisal mendatangi rumah yang akan dibeli, bank akan mengabari kita tentang hasil penilaiannya. Nah di sini lah bisa muncul masalah tambahan yang tidak akan ditemui pada kasus mengajukan KPR lewat bank yang bekerjasama dengan developer. Bisa terjadi ada selisih harga yang lumayan antara harga penjual dan harga appraisal. Si penjual misalnya menentukan harga rumahnya 500 juta, namun si bank menilai rumahnya cuma 400 juta. Nah looo … Padahal nantinya bank juga tidak akan meminjamkan kita 100% dari nilai taksirannya. Biasanya sekitar 70% saja untuk rumah second. Jadi untuk kasus ini, bank cuma akan pinjamkan 280 juta. Jadi jika ingin berkeras membeli rumah tersebut, kita harus sediakan uang untuk DP 220 juta. Belum termasuk biaya KPR lo yang besarnya sekitar 10% dari pinjaman bank. Jadi ditotal bisa kena 220 + 28 = 248 juta.

Nah, penulis mengalami hal seperti ini berkali-kali dengan 3 bank dan 3 calon rumah! (bayangkan …) Bank sih menyetujui KPR-nya, tapi angka taksiran rumahnya jauuuh banget dari harga si penjual. Pusing kan?

LANGKAH 3. 

Mempertimbangkan Penawaran Bank dan Biaya Akad Kredit

Katakanlah kita sudah OK dengan nilai DP yang harus dibayar. Selanjutnya kita harus memperhatikan 3 hal ini sebelum menyatakan setuju melakukan akad kredit:

1. Perhatikan besar bunga (untuk bank konvensional) atau margin (untuk bank syariah) yang dikenakan kepada kita. Jangan gelap mata karena KPR disetujui kemudian tidak memperhatikan hal ini. Dari pengalaman saya, margin bank syariah lebih tinggi dibanding bunga bank konvensional. Kelebihan bank syariah adalah adanya kepastian jumlah angsuran karena marginnya tetap sampai akhir. Jadi pilihan ada pada Anda. Ingin kepastian margin/bunga? Pilih bank syariah. Ingin bunga yang lebih rendah di awal masa pinjaman sambil berencana untuk pindah bank jika bunga yang dikenakan berlebihan? Pilih bank konvensional;-)
2. Perhatikan aturan mengenai penalti jika kita melunasi sebagian atau seluruhnya sebelum jangka kredit berakhir. Hal ini tergantung rencana keluarga Anda. Jika memang ada rencana melunasi di tengah jalan, pilih bank yang penaltinya tidak besar.
3. Perhatikan rincian biaya KPR yang diberikan bank. Pelajari setiap istilah satu persatu (jangan malas belajar ;-)). Jangan sampai Anda membayar sesuatu yang seharusnya menjadi tanggung jawab pihak penjual, misalnya biaya roya sertifikat dan Pajak Penjual.
4. Ketika akad kredit kita disetujui bank, pada SPK (surat persetujuan Kredit) biasanya akan ditulis nama notaris yang ditunjuk oleh bank. Bank akan meminta kita menghubungi notaris untuk menyerahkan persyaratan-persyaratan yang diminta bank. Selain itu bank akan meminta kita menanyakan langsung ke notaris mengenai tarif notaris. 

Jadi biaya akad kredit bisa dibagi 2:

1. Biaya yang disetorkan ke bank, seperti biaya provisi (biasanya 1% dari pinjaman yang diberikan bank), premi asuransi jiwa, premi asuransi kebakaran dan administrasi kredit
2. Biaya yang dibayar ke notaris, antara lain biaya dokumen PK (Perjanjian Kredit), APHT, biaya cek sertifikat, AJB, biaya balik nama, pajak pembeli dll.

Biaya akad kredit ini lebih kurang 10% dari besar pinjaman yang diberikan bank. Lumayan ya :( Biaya yang diminta bank biasanya tidak bisa ditawar, namun biaya ke notaris bisa sedikit ditawar (nego). Saya iseng nawar, lumayan mendapatkan pengurangan dua ratusan ribu, lumayan buat ongkos hehe.

Jika semua itu sudah dilakukan, sekarang kita bisa melangkah ke tahap terakhir, yaitu penandatanganan akad kredit.

Oh ya kita bisa lo minta ganti notaris ke bank jika kita kurang nyaman dengan pelayanannya atau pun karena alasan kantornya terlalu jauh dari tempat kita. Saya minta pergantian notaris ke bank karena alasan persyaratan notaris terlalu memberatkan dan lokasinya jauh. Bank kemudian menunjuk notaris yang lain, Tentu saja oleh karena pergantian notaris, SPK-nya harus direvisi ulang oleh bank.

LANGKAH 4.

Penandatanganan Akad Kredit

Singkat kata, setelah semua pihak sepakat akan melaksanakan akad jual beli (antara PEMBELI DAN PENJUAL) dan akad kredit (antara PEMBELI dan BANK), maka perlu dilakukan langkah-langkah berikut ini:

1. PENJUAL atau PEMBELI melunasi biaya-biaya yang telah disepakati dengan bank dan notaris. PEMBELI akan membayar biaya KPR ke bank dan PEMBELI/PENJUAL akan membayar biaya terkait notaris ke rekening kantor notaris. (Dalam Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/2015 (sebelum disempurnakan), konsumen harus menyiapkan uang muka sebesar 30 persen dari harga rumah. Misalnya harga rumah Rp 200 juta berarti uang muka yang harus dibayarkan adalah Rp 60 juta).
2. Akad kredit dijadwalkan, bisa hanya beberapa hari setelah pembayaran (tidak sampai satu minggu).
3. PENJUAL dan PEMBELI menyerahkan dokumen-dokumen ke kantor notaris. Untuk PENJUAL harus menyerahkan sertifikat, IMB dan PBB asli berikut foto copy KTP, KK dan NPWP. Untuk pembeli menyerahkan fotocopy KTP, KK dan NPWP. Pihak notaris akan memberikan “Surat Tanda Terima Dokumen” kepada PENJUAL sebagai jaminan atas dokumen aslinya. Pihak notaris biasanya akan mengingatkan PENJUAL dan PEMBELI untuk membawa KK, KTP dan NPWP asli pada hari H akad kredit
4. Notaris akan melakukan tugasnya melakukan pengecekan sertifikat (bermasalah atau tidak), PBB (sudah lunas atau belum), dll serta mempersiapkan dokumen-dokumen yang akan ditandatangani pada hari H
5. Pada hari H, semua pihak harus hadir. Notaris, wakil dari bank, pihak penjual (suami dan istri) dan pihak pembeli (suami dan istri). Tidak boleh diwakilkan. Masing-masing pihak akan diminta memperlihatkan KTP dan KK asli. Tentunya para pihak ingin memastikan bahwa yang datang adalah benar pihak yang seharusnya. Notaris akan membacakan hak dan kewajiban masing-masing pihak, kemudian ditutup dengan proses tanda tangan.
6. Setelah penandatanganan, pihak bank akan mentransfer uang ke pihak PENJUAL. Sementara sertifikat asli akan diproses oleh notaris untuk dibaliknamakan ke PEMBELI. Setelah dibaliknamakan, oleh notaris akan diberikan ke BANK bersama IMB dan PBB asli (sebagai jaminan bank). Sebagai pembeli kita dapat apa? Ya, dapat kunci rumah doang hehe… Nggak deng, notaris menjanjikan bahwa kita bisa mengambil foto copy AJB (Akta Jual Beli), sertifikat, IMB dll tiga bulan setelah akad kredit.

Demikian pengalaman saya mengajukan KPR rumah second. Sangat rumit dan membutuhkan waktu, pikiran, tenaga dan biaya hiks hiks hiks.

Semoga bermanfaat

https://daunpepaya.com/2014/01/09/pengalaman-mengajukan-kpr-untuk-rumah-second/

HARGA PROPERTI MELAMBAT

Siklus Akan Membaik Pada 2017

Gambar : Sadede Property File

Pertumbuhan harga properti untuk tempat tinggal selama triwulan III-2016 melambat. Perlambatan kenaikan harga terutama terjadi untuk RUMAH TIPE BESAR. Kenaikan harga properti diprediksi akan terus melambat hingga akhir tahun 2016.

Survey Bank Indonesia, Jumat (11/11/2016), menunjukkan, Indeks Harga Properti untuk tempat tinggal pada triwulan III-2016 tumbuh 0,36 persen dibandingkan dengan triwulan sebelumnya dan 2,75 persen dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu. Pertumbuhan indeks harga itu lebih rendah ketimbang triwulan sebelumnya, yakni 0,64 persen dan 3,39 persen selama setahun. Pelambatan kenaikan harga rumah berlangsung pada semua tipe rumah, dengan pertumbuhan terendah terjadi pada rumah tipe besar. 

1. Surabaya tercatat mengalami kenaikan harga tertinggi, yakni 1,96 persen.
2. Denpasar, Palembang dan Pontianak mengalami penurunan dibandingkan dengan triwulan sebelumnya.

Pengamat properti, Panagian Simanungkalit, menilai, pelambatan kenaikan harga properti itu sejalan dengan melemahnya pertumbuhan ekonomi. Pertumbuhan ekonomi pada triwulan III sebesar 5,02 persen, melambat dibandingkan dengan triwulan II sebesar 5,18 Persen. "Koreksi kenaikan harga, khususnya rumah tipe besar, akan mengembalikan properti ke harga riil dan mengurangi spekulasi," katanya.

Di sisi lain, perlambatan hingga akhir tahun 2016 akan membawa properti ke siklus dasar. Pada 2017, kondisi properti diprediksi membaik. Sejumlah pengembang properti tengan melakukan proyeksi uktuk ekspansi mulai awal tahun depan

Layanan Daring 

Sementara itu, Perum Perumnas meluncurkan JEMPOL yakni sistem layanan pelanggan berbasis dalan jaringan (daring). Layanan daring tersebut diharapkan membantu konsumen dalam hal informasi, mulai dari harga hingga perkembangan status kepemilikan rumah.

Direktur Pemasaran Perumnas Muhammad Nawir mengemukakan, sistem Jempol diharapkan membantu konsumen memantau proses kepemilikan rumah. Proses yang bisa dipantau itu antara lain proses pembangunan rumah, pembayaran uang muka, dan proses KPR.

Perumnas sedang mempersiapkan 23 proyek strategis di sejumalh daerah di Indonesia. Proyek itu antara lain berada di Medan, Palembang, Cengkareng, Bekasi, Pulo Gebang (Jakarta Timur), Karawang, Semarang, Surabaya dan Makasar. 

Sumber : Kompas Sabtu, 12 November 2016